君悦豪景苑报告

一、无锡住宅市场现状

1．2005年上半年房地产市场风云突变，中央宏观调控意志坚决， *** 出台了一系列楼市调控政策。开发商，购房者，中介在胶着中比拼着。期房及二手房交易量全面萎缩，购房者观望气氛渐浓。先前火爆的楼市遇到了销售困境，第三季度市区住宅均值为每平方米4136元，比去年同期上涨1893%，比今年二季度增长098%，涨幅环比下降109%，增幅为三年以来同期更低。

2．市场供应充足，供给结构优化。监测信息显示，今年前三季度无锡市区新增上市预售商品房34862万平方米，其中住宅26912万平方米。预计今年第四季度商品房上市总量约100万平方米至150万平方米。商品住宅供应品种、户型结构呈现优化趋势，今年第三季度市区150平方米以下的商品住宅供应比例达8518%，其中80平方米以下的商品住宅供应比例达1144%。有关专家预计今年年底将上市的楼盘中，中低价位楼盘供应数量比例将进一步加大。

3．二手房市场同样上演了一起跌宕起伏的行情：国家今年通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作，交易量在6月份大幅下挫后市场出现观望现象，7月份出现回升，至9月份交易量基本持平。有关人士分析认为，在无锡房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍保持平稳发展的局面，但住宅成交量有所下降。 房价相对平稳，涨幅继续回落。从今年前9个月全市住宅销售价格变动看，房价依然保持平稳态势。第三季度，市区住宅新盘有31个，加权平均单价为每平方米3840元，其中中低价位楼盘供应数量合理。

4．年关将近，新盘不断推出，众多开发商也面临年底资金回笼的压力，使得有相当的楼盘进行了促销，并取得了一些较为显著的效果。因为接近年关，购房者的购房意识不强，消费力减弱。近期会有更多的开发商进行降价促销活动。

二、05年秋季房展会

本次房交会是无锡经历61新政之后的之一个房交会，众多开发商在熬过惨淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交会上，已开盘的加上刚浮出水面的楼盘都期望能够在房交会上抢的满堂红。

在新政来临后，无锡市 *** 也着力托盘，从减少土地供应量到此次房交会增加一倍展位面积等措施

众多开发商也对市场预期也比前一段时期乐观一些，在本次房展会上也有几个楼盘因为价格的优势销售状况良好。但同时这部分刚性需求客户群数量不是太多，因此整个市场的吸纳量没有根本性的变化，也不足以支撑整个楼市的复苏。

1． 多个新案浮出水面，首次曝光在民众面前（king紫金门，圣芭芭拉，百大春城）。

King紫金门为2004－2地块，总建32万m2，号称市中心人民东路上个案，圣芭芭拉为香港风水隆在马山的个案，在现场为形象展示，产品没有曝光，只知道为T-H，独栋，花园洋房，公寓；百大春城为昆百大在惠山新城的个案，在站前步行街设立了市区接待处。

2． 惠山新城12个楼盘集体亮相，几乎可成立惠山新城专场房交会。

名园，凤翔馨城，加州洋房，百大春城，长安怡和花园，金都城中央，清华雅居，天一城，天力罗马假日公寓，华厦清水湾，复地公园城，理想城市

惠山新城个案面临更大的问题就是区域经济发展与房地产开发规模严重脱节，惠山新城的企业数量和质量无法与新区的企业相提并论，但现在整个惠山新城的住宅供应量却远远超过新区近几年来土地供应量的总和。

3． 此次房交会参展楼盘数量为60个比春季房交会多10个，参会的各类房源总面积约475万平方米，可销售楼盘约40个，房源面积约215万平方米，参展数量已超过春季房交会。形象展示楼盘有近20个超越以往房交会。

有些楼盘还未开始动工，却花大笔费用购买展位前来参展。其目的不外乎，一、对市场走向不清楚，把案子早点曝光以尽可能抢夺意向客户，二、产品已经定位，前期工程已经完毕，即将进入施工阶段，想通过这次房交会把产品拿到现场来观测市场对其反应，试探价格。

4． 外地参展楼盘消失

在上次春季房交会上，还有多个外地楼盘前来无锡参展，而这次秋季房交会上，竟然一个都没有，其原因被新政打压掉的投资客有很大关系，再加上本身无锡民众的保守心态以致此次房交会上没有一个外地楼盘前来参展。

5． 参展商展位设计花俏，力求能吸引客人眼球。

年底将至，开发商面临还贷和还款压力，加上房产市场景气度比新政之前低了很多，众多开发商都已经着急了，所以在这次的房交会上竭尽所能用各种 *** 能够让自己的展位吸引大量眼球，以期望客户能够认可自身楼盘。象尚城特意邀请菲律宾乐队表演，紫金门请来魔术师现场表演，圣芭芭拉的婚纱秀与人体行为艺术表演等。

6． 新区参展楼盘数量达到8个，长江绿岛二期、新港国际、香溪美林、之一国际、吴越之星、星洲映象、新都会、新地假日广场。在新区板块中，市场上销售较旺的楼盘在房展会上会也很明显的参观民众较多，而象吴越之星新都会等个案，显得较为冷清，没有民众在现场提问咨询。

7． 滨湖板块只见拍地，不见动静，在04-05年度，整个蠡湖新城，滨湖区域，太湖新城的土地供应量在无锡位列三甲（另两个为惠山新城与新区板块），但此三大区块同期拍下的土地有些早的已经拿到预售许可证，而象滨湖板块的楼盘在这次房交会上还是只有以前的几个老面孔（新梁溪人家，阳光城市花园、金色江南、奥林花园、天鹅湖、万科魅力之城）象南京栖霞地块，中国海外地块，江阴阳光的蠡湖一号地块等都没有现身房交会。现在滨湖区域房价更高的新梁溪人家在5380元，但这个价格现在已经很明显很难在滨湖区域站住脚跟，而象南京栖霞，中国海外，江阴阳光所拍地块的土地成本已经被拱高，开发商如果也只是简单价格跟风的话，肯定无法正常获利，所以开发商只能静观其变，等待时机。

8． 本次除了长安镇有一个楼盘参展外，并无其它乡镇楼盘参展。无锡市区人的购房意向还是以城区内楼盘为主，但是有大量乡镇客户选择市区房源。

三、安镇及周边楼盘概况

一、安镇

1、华夏-新时代

华夏-新时代有十数种户型，房型大、中、小相结合，部分住宅顶层采用跃层退台式设计。一梯两户，餐厅和起居室注重南北通风良好，采用“全明设计”，住宅内部公私分隔，居寝分离，浅进深设计，室内布置紧凑，重视厨房、餐厅设计，强调大厅活动空间，卧室均朝南，部分住宅设有双卫。公有楼梯间及活动空间远离入户口。阳台功能设置为复合阳台。主推户型为三室两厅两卫，其他户型还有三室两厅一卫,两室两厅一卫，两室两厅两卫，四室二厅二卫，叠加别墅等。多层平均价格为2400元/平方米左右（起价2300元），小高层平均价格为2600元/平方米，叠加别墅价格3500元/平方米，、车位售价未确定，但可租，地下停车位，面积20平方米/个。

华夏-新时代初期订金多层60000元/户，小高层80000元/户，预定顾客多为安镇当地居民。该案6月17日已开盘，开盘当天场面比较热烈，也有一部分投资客（一投资客订购了11套）的，现销售进度已售150多套。其中很大一部分是分流的本案客户。

华夏-新时代售楼处整体形象较好，该案目前在安镇有四块广告牌（其中两块大型宣传广告牌分别树于锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口）及安国路刀旗和锡沪路部分路段刀旗。随着该项目的开盘，已开始在报纸上做广告。其广告量及广告效果对本案保持着绝对的压迫力，这在人口本来就很少的乡镇对客户心里的影响也是无法想象的。

2、锦沪花园

锦沪花园目前只剩余1套（15层小高层的底层），价格在2749元/平方米，按锦沪花园层差价30元/平方米计算，目前该案小高层均价在2900元/平方米左右。

3、长江国际。机电五金城

位于锡沪路锡山区东部开发园区的长江国际机电五金城，由无锡杰利企业发展有限公司

开发，无锡市晟瑞房地产营销策划有限公司 *** ，总投资10亿元，占地577亩，已开工建设的一期工程占地222亩，建筑面积26万平方米；机电五金城大都为小面积商铺，价格大约5000元/平米左右。共1500户，地下停车位，1200多个。

华夏新时代建筑、户型、面积一览表：

层数 幢数 总户数 建筑配比 户型 户型户数 面积范围 面积户数

13+1 4 364 2幢每层4单元，2幢每层3单元 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 二室共198户；三室共450户；四室共122户；叠加别墅共12户 二室97—117平方米 97m2有22户；101m2有52户；1119m2有26户；1133m2有24户；117m2有74户

11+1 4 286 3幢每层3单元，1幢每层4单元 三室124-136平方米 1249m2；126m2；127m2；128m2；1284m2；130m2；13658m2；共有450户

6 2 120 2幢每层4单元，1幢每层2单元 四室142-152平方米 142m2有22户；147m2有22户；152m2有78户；

4（叠加） 2 12 每幢6户 叠加面积较大 每户200-300平方米

总计 13 782 782 97-300平方米 782

面积户数配比 二室占253%；三室占575%；四室占156%；叠加别墅占15%

二、查桥

查桥距安镇约3公里，主要道路为锡沪路。

1、江南-清华坊一期

由远森房地产开发有限公司和大地房地产开发有限公司联合开发,由东方名流做全案企划。该案总占地30000平方米左右,由64座联栋别墅组成已基本销售完毕:只剩一栋毛

坯房和一栋样板房毛坯房价格为4300元/平方米,样板房价格为260万元左右。消费者所在区域主要为查桥镇以及一部分市区居民与上海人。

2、江南-清华坊二期

该案正在规划中，位于查桥镇中心位置，占地100000平方米,规划由小高层及联排别墅组成。

三、厚桥

厚桥距安镇约35公里，主要道路为锡东大道，交通畅通。

1、隆达苑

该案位于厚荡路以北，由隆达房地产开发有限公司开发，无 *** 公司，总建筑面积40596平方米，10幢多层（5层或6层），总共298户，建筑密度275%，绿化率38%，容积率148，机动车位156个（地下车位）。

该案均价1900元/平方米（顶层送阁楼，阳台算一半面积），70%以上的房子已售出，还剩约80套左右未售出（其中31套房子已预定）。户型有两室两厅一卫/两卫（90-110平方米）50套左右，三室两厅两卫150多套（120-135平方米），四室两厅两卫（140-150平方米）80多套。小区已全部是现房。小区实行24小时封闭式管理，应用先进的科技设备，如电子巡更系统、周界防范系统等。小区保安素质尚可，大楼入口为防盗玻璃门，但一楼和二楼窗户、阳台均无防盗设施。

售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料 *** 粗糙（基本上就是户型介绍）。规划中的二期为在建的三栋楼。小区南面将开发为别墅，与该小区仅一条厚荡路之隔。

四、羊尖

羊尖镇距安镇7公里（约10分钟车程），主要道路为锡沪路。

1、羊尖中央公园（育才花苑）

该案东临羊勤路（拟建新街），南临育才东路，与羊尖高级重点中学仅隔一条育才东路，北临在建市民广场。该案占地30000平方米左右，由多层、高层、别墅组成，预计均价2200-2300元/平方米左右（别墅除外），40间商铺，预计均价在4000元/平米左右，户型预计有两室一厅/两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫等。2007年底交房。

该案采用双公园概念（市民广场及小区内部公园）、教育社区概念（羊尖高级重点中学）。

该案售楼处整体形象较好，户外广告为育才东路刀旗；目前尚未开盘。

2、羊尖安居房小区：总占地：69658平方米，容积率：133，总建：72770平方米，绿化：38。2%，建筑密度：24%，停车位：205个。

3、规划160亩商业用地，规划用途为别墅，住宅（暂定），价格暂时未确定，但预计多层2200元起，小高层2400元起。

五、八士

八士距离安镇直线距离7公里，无主干道直通。

1、华夏星辰（一期、二期）

该项目位于八文路与振兴路交叉口，由无锡市华夏房地产开发有限公司开发，由盛世地业行销企划。

该项目一期多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商）；二期多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商）。一期户型为两室两厅一卫（97）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右）；二期户型为两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右）。

该项目价格为一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。（多层比小高层稍贵）。销售情况：一期约70-80%已售出，二期中的两室两厅一卫基本售完。售楼处（一期和二期共同的售楼处）面积较大，装修好，有展示样板房，沙盘、资料齐全，但无户型模型，销售程序完善、人员素质较高。宣传方式：一期为沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点该；二期为只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）。项目离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层865%）；广告宣传多（时间长），但八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少。

六、东亭

赛维拉位于锡沪路，红星美凯龙斜对面，由无锡赛维拉房地产开发有限公司开发，占地12万平米。是以厨卫，五金为主的商城，以售完现正招商中明年1月正式对外营业。商铺均价在7000元左右，形态为三层每层面积在97平米左右，双开间。租金一年6万左右。

七、豪景苑周边主要楼盘综合分析

豪景苑周边主要楼盘情况1：

区域 楼盘名称 总建（平方米） 建筑类型 户型 均价（元/平方米）

安镇 华夏新时代 54941（占地） 多层、小高层、叠加 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 多层2400左右，小高层2600左右，叠加别墅3500左右；（车位约80000-100000元/个，20平方米/个）

查桥 江南清华坊二期（暂定） 10万（占地） 多层、小高层、别墅（暂定） 规划中（一期有64栋别墅） 未定（一期4300左右，只剩一套）

厚桥 隆达苑 40596 10幢多层（5层或6层）总共298户 两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫 1900

羊尖 羊尖中央公园 30000左右（占地） 多层、小高层、联排或叠加 售楼处无任何资料，具体不详 结合当地市场情况及该项目特点，预计在2200-2400左右，商铺4000元左右

八士 华夏星辰一期 多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（97）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右） 2200左右

华夏星辰二期 多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右） 2350（多层比小高层稍贵）

君悦景苑周边主要楼盘情况2：

区域 楼盘名称 开盘/去化 售楼处 广告/宣传

安镇 华夏新时代 6月17日开盘，开盘现场比较热烈；预订订金多层6万元/户，小高层8万元/户 售楼处装修标准较好，整体形象较好；无户型模型，无样板房 锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口原有两块广告牌，锡沪路南侧及售楼处又新增两块广告牌；安国路及锡沪路部分路段新增刀旗；围墙广告；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告等

查桥 江南清华坊二期地块（案名未定） 目前正在规划，预计年底动工 该地块尚无售楼处，开发信息尚未公开 目前无任何广告宣传

厚桥 隆达苑 去化近75%，剩余约80套（其中30套左右已签约） 售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料 *** 粗糙（基本上就是介绍户型的单张）；无样板房 无锡房地产信息网上的介绍；售楼处看板、模型；没有报纸广告

羊尖 羊尖中央公园 开盘日期未定（预计年底以后），目前还未接受预订 售楼处装修标准较好，无任何楼书、资料、宣传板、沙盘、模型等；无样板房 育才路沿路刀旗；围墙广告

八士 华夏星辰一期 去化约70-80% 一期、二期同一售楼处，面积较大，装修好，销售程序完善、人员素质较高；沙盘、资料齐全，但无户型模型；有展示样板房 沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点

华夏星辰二期 两室两厅一卫基本售完，其余在销 只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）

君悦景苑周边主要楼盘情况3：

区域 楼盘名称 优势 劣势

安镇 豪景苑 安静；离中学近；周边配套齐全；外部（胶山、安镇公园）景观较好；小区内部绿化、景观好；户型合理；周边道路较好；售楼处装修设计好，售楼员素质高，经验、能力足；安镇规划利好 与华夏新时代相比的后发劣势（包括）；旁边手套厂的噪音及空气污染较重；小区离安镇对外主干道较远，曝光率受影响；通往小区的锦安路较窄且路中间有两排背靠背店面，使从锦安路、锡沪路口看小区的视线受阻；目前安镇中心幼儿园、小学、医院离项目较远

华夏新时代 周围无工厂，锡东大道道路宽阔,车辆众多，小区的曝光率高；医院、小学将搬至该案附近；小区内各档次住宅均有；卧室均朝南，顶层送阁楼；先发优势，宣传较早；安镇规划利好 锡东大道车辆噪音；小区北侧河道如治理不好，会造成污染；旁边安居房小区住户整体素质不高；户型客厅餐厅东西朝向，采光不好；主卧室基本无独立卫生间；收取的订金高；售楼员经验、能力不足

查桥 江南清华坊二期地块 离市区较近，有公交车；周围无工厂；周边生活、教育等配套较好；一期的宣传、口碑效应；吼山森林公园 一期售楼员整体素质不高；查桥离市区距离虽比安镇、厚桥、羊尖近，但隶属于安镇，其将来发展不如安镇，同时需和东亭、八士楼盘竞争

厚桥 隆达苑 价格；物业管理尚可；有一些智能化设施；周边配套较好；外立面都为面砖；小区周边安静；全部为现房（均可交房） 不通公交车；北侧外立面造型、形象不好；售楼处形象差、人员综合素质不高；楼书、资料不全、 *** 差；售楼处外无广告（包括刀旗、报纸等）；楼盘旁边无主要入口，售楼处曝光率低

羊尖 羊尖中央公园 双公园概念（北侧羊尖市民广场在建，小区内也有公园），景观环境较好；南侧为羊尖高级重点中学（省级重点），附近还有羊尖中心实验小学，教育配套很好；距离锡沪路较近且有市民广场相隔，不受锡沪路噪音影响；羊尖无其它竞争楼盘；羊尖工业发达，居民收入较高，需求及购买力较强 东侧羊勤路规划为羊尖新街，噪音不可避免；离羊尖目前商业街较远；离市区较远（羊尖东面即为苏州常熟）；售楼员整体素质有待提高；楼书、户型图、看板、沙盘/模型等资料都没有，售楼处空空荡荡

八士 华夏星辰（一期、二期） 离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层865%）；广告宣传多（时间长） 八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少；

四、安镇市场分析

1． 市场基本面：

①规划前景

虽然安镇规划中有安镇—羊尖组团规划，高速铁路站口规划等，但是这些都不可能在近

期来实现，这些基本利好消息很难在现阶段对本案起到直接作用。

②人口基数

相对于安镇目前常驻人口基数来看，安镇目前的商品房住宅供应量还是供大于求。而且

安镇外来人口也很少。因此本案的受众群体异常狭小。

③工业产值

相当于查桥，或者无锡的其它乡镇，安镇的经济实力明显偏低，这样就导致安镇的购买

力也相对较低，客户的购房能力也在一个很低的水准。

④安居房及直接竞争个案

华夏新时代为本案的直接竞争个案，它的存在直接分流了本案的准客户，原本就很狭小

的受众群体就更少了。而且安居房的存在也在打击着安镇人的购房欲望。

2．客户心里分析：

①经济实力不够强劲导致着客户就算有良好的购房意向也会再三的去考虑。

②从其它无锡乡镇个案情况来看：个别人的意见会影响到周围相当多的动向，我们称之

为意见领袖。

③作为安镇一部分有一定经济实力的人，他们近期的购房意向可能是更愿意忘东亭或者

更靠近市区的地区去、

④而作为年轻人，可能基本不愿意回镇上置业、购房、工作。

五、本案营销诊断：

诊断项目一：

1．病症

总体构思的偏差

2．病况

做任何事情都必须要有一个总体思路，也就是总体上的框架，这就是人们通常所说的谋

篇布局。对于本案及现有 *** 公司来说，因为对无锡市场的不充分了解，因此在本案的总体

构思上出现了一定的偏差；并且在出现问题的时候没有及时的调整，而是走一步算一步，这

样是非常危险的。

3．病因

*** 公司的人才流失使得其实际操案能力名不副实。

工作缺乏系统性及前瞻性，出现问题不知道如何解决。

太拘泥于所谓台湾模式的规范化模式来现场运作，而无任何创新及改变。

4．影响

降低工作效率； *** 公司在市场遇到冲击而没有达到预期目标的时候，工作显得散乱无

序，对工作中出现的许多问题无法快速的找到更佳的解决途径，遇到问题只能临渴掘井式的

解决一下，这样就势必影响工作效率，增加了开发商的开发成本，降低开发利润。

失去控制；出现问题而不能解决，人为的增加了许多不可控制因素及项目开发难度

5．处方

从新制定一个总体方案，指导开发行为。

诊断项目二

1．病症

本案卖点不突出，缺乏买家感兴趣的东西

2．病况

单从营销角度来说，差异化策略是创造出产品特色的唯一 *** ，也是取胜市场的唯一策

略。如今在业界十分重视差异化营销，如营销差异化、产品差异化等。有了差异就等于有了

特色，就更容易在市场中脱颖而出，更容易吸引买家视线。无论在竞争激烈的一级市场，还

是在竞争相对微弱的二批市场就更容易主导市场。

然而从目前本案所具备条件来看，基本没有任何可以打动买家的卖点存在。这就是本案

现在的要害之处，从目前销售状况来看，也就是一个尴尬的局面。

3．病因

*** 公司乡镇 *** 个案经验欠缺及 *** 公司介入时间也相对较晚而无法充分挖掘出本案的卖点。

4．影响

无法提炼出卖点，而无人喝彩。

延长销售周期，原本二年可销售一空的案子，可能要长达三年甚至更久。

降低开发利润。营销难度的人为加大，营销周期的人为拉长，开发商的各项成本也急剧上升，这样会导致开发利润的大幅度下降。

5．处方

重新做市场调研。针对市场现状，挖掘出本案特色。

重新定位。根据市场调研资料，对本案进行新的定位。

重新包装。在包装上做文章，包装出一个新的楼盘特色

重新确定营销方略。更换现有营销模式，寻找更好的销售通路使得产品的快速去化。

诊断项目三

1．病症

包装不到位

2．病况

在无锡乡镇操作楼盘，包装还是起着非常主导的地位。包装分为软包装和硬包装两种。

3．病因

策划滞后。现在房地产市场非常激烈，对于 *** 公司的要求也非常的高，无论是其业务

水平还是介入时间，都会对案子产生重大的影响。

本案是到准备开盘才最终确定 *** 公司的，而新公司的介入时间比较晚，因此很多工作

都不可能做的非常细致，这就贻误了很多的商机。

包装缺乏系统性。本案原有的包装系统被搁置不用，而新的包装方案既没有影响力也没有杀伤力。包装的一个更大特点就是要具有整合效果。目前本案的包装没有系统性也没有专 业型。同时与楼盘本身也不相符合，现有的楼盘包装与竞争个案相比，差之甚远。

4．影响

弱化了市场攻势。包装是投向市场的“烟幕弹”包装没有到位，市场影响力就会减弱。

损害楼盘形象。包装是形象问题，包装不好就直接影响到了本案的形象。现在买家在选楼时候，会将楼盘形象作为重要应速，楼盘形象上不去，就会严重影响到销售效果。

5．处方

对本案进行重新包装。包括广告通路，工地包装等以提升本案的整体形象，增加楼盘的吸引力。

通过准确的市场分析，重新找出本案的最强卖点，为楼盘创造出一个兴奋点，重新吸引买家的关注

四．其它诊断项目

1．销售手段贫乏

现阶段房产营销除了策划包装外，最敏感的还是价格。合理的运用价格杠杆，会对楼盘

的销售起到决定性的作用。如团购，价格协商，分期付款等，都是可以考虑运用的方式。

2．缺乏危机感

随着房地产市场的过渡竞争及 *** 的宏观调控，现在房地产开发已经存在了相当大的风

险。可定期召开开发公司和 *** 公司碰头会，以提高危机处理能力及抗风险能力。

　　20xx年，我局在市“四个带动”领导小组的关心支持和指导下，按照市委、市 *** 的总体部署，围绕“提高效能，推动发展”主题，把实施“四个带动”作为推动全局工作开展的重要抓手，认真做好“四个带动”的宣传发动、措施制定、任务分解工作，并针对我局职责，全面开展了自查整改工作，现将自查整改情况汇报如下：

　一、基本情况

　加强组织领导，抓好教育引导工作

　一是印发邓交20xx169号文件，成立了由局长王文汉任组长，党组书记刘冲任执行组长，其余党组成员为副组长的“四个带动”领导小组，领导小组下设办公室，办公室主任由局武装部长马伟民兼任。

　二是建立创新带动工作联席会议制度，坚持每月召开一次办公例会，及时总结经验，查找不足，力促“四个带动”工作各项任务落到实处。

　三是严格依照《南阳市实施“四个带动”绩效考评奖惩办法(试行)》和《xx市实施“四个带动”绩效考评奖惩办法(试行)》表先惩后。

　二、工作措施及成效

　(一)项目带动

　(1)项目建设

　引资湖北省襄阳市华润集团3500万元的利航天然液化气站已基本建成投入运行。

　‚大东关长途客运站改扩建项目(省补资金300万元)。目前正加快施工进度，争取今年春节前建成启用。

　ƒxx汽车南站项目(省补资金400万元，主体工程于今年6月全部完工)，拟于元旦启用。

　④万里物流园设计占地250亩，总投资22亿元，目前已完成了施工设计、土地收储等前期工作，并通过了国家交通运输部规划司和省交通运输厅的查验督查，初步确定纳入交通运输部补贴项目。目前，土地已收储进入挂牌程序。土地证和开工建设许可证正在办理，“三通一平”、圈地建墙等正在加紧施工。我局交通运输总公司在办理土地证和开工建设许可证的同时，积极进省进京，协调交通部门关系，争取省部政策性补助资金。

　重大项目谋划储备：由福州金易来投资管理有限公司全额投资12亿元、与我局一运公司协作筹建的购物中心项目已经市发改委立项;‚万里物流园二期工程投资3亿元，占地120亩，为公铁联运区，建设铁路专运线和铁路站台、堆场，为普通货物的运输、堆存和公铁联运提供服务。

　(2)争取国家、省项目资金

　20xx年，我市计划建设农村公路3个项目50公里、危桥改造项目3批次8座62916延米，总投资125267万元，其中：县乡公路投资10387万元，危桥改造投资21397万元。完成情况如下：

　X031线堂西线至赵楼桥西段公路新建工程，全长10公里，二级公路，现已完成蔡营至驰诚驾校(高集)段67公里沥青混凝土路面工程、刁河大桥(370米)工程和附属工程，完成投资2400万元;剩余33公里中，除张岗水库段(1公里)因为土地问题群众进行 *** ，当地 *** 正在进行协调未施工外，其余路段已完成路基施工，计划在年底前完成基层施工，明年4、5月份铺筑面层。　　‚X032线稀饭岗至邓淅交界段改建工程，全长27公里，二级公路，至8月15日已完成稀饭岗至中联水泥厂段207公里改造工程和附属工程施工，完成投资4000万元;剩余63公里作为渠首旅游路已进行招投标，正在组织设计，由于资金困难，市 *** 已出台会议纪要作为二期工程，争取明　年开工建设。　　ƒX031龙堰街西至桑庄街改建工程，全长13公里，目前已完工，完成投资1600万元。　　④危桥改造项目中，黄牛场南中桥、赵楼桥等2座已完工，厚桥大桥、李洼桥等2座在建，其余4座已完成招投标，进入施工前期准备工作。

　(3)创优项目发展环境

　及时办理重点项目的各项审批、核准备案及其他手续，协调解决项目建设涉及本部门的问题，办理现场办公、集中督导、文件、通报明确的项目推进事项。

　(二)品牌带动

　(1)品牌是形象，是竞争力，是市场，是效益。我局交通运输总公司以技术升级为核心，围绕“车辆GPS动态监控”逐步在xx建立起信誉良好的物流品牌。

　公司建立的GPS监控平台是由许昌万里信息技术有限公司研发的车辆GPS全球定位监控系统，系统全称为“xx万里GPS定位系统”。此系统能实时监控车辆动态信息，可以文字地图形式报告车辆时处位置，准确显示车辆的运停、时间、速度、方向、状态、经纬度、驾驶员信息、****、超速报警等相关信息;能够实现远程抓拍车内情况，监控指令发送，告警信息实时回传，车辆历史数据查询等功能，实现车辆监控数据准确、实时、完整，监控有效。此系统安装方便，运行快捷，在有 *** 有计算机的情况下在任何地方任何时段均能实现对管内车辆的动态监控。

　公司营运车辆中的客车和新入户的危险品车辆现所安装的车载GPS卫星定位装置均为GPS汽车行驶记录仪(执行标准为JT/T794-2011)，危险品运输车辆所安装的车载GPS卫星定位装置，采用的是许昌万里信息技术有限公司研发生产的金刚系列和卓越系列车载GPS卫星定位装置，这些装置均符合《道路运输车辆卫星定位系统车载终端技术要求》(JT/T794-2011)技术标准。以上装置技术先进，性能稳定，质量可靠，能够准确有效的实施车辆动态监控。

　公司为更好的实施车辆GPS动态监控，根据GPS定位系统的要求特设了专为GPS定位系统服务的高性能、高效率的服务器(品牌为市场知名品牌IBM)，另配有千兆路由器(品牌为艾泰)、千兆交换机(品牌为D-Link)、不间断UPS电源(品牌为山特，此设备可在突然断电的情况下继续为服务器供电)、投影仪等设备，并特配有 *** 光纤，这一系列配套设施有效保证了GPS定位系统的正常运行，实现了车辆动态信息全时段监控。

　公司为更好的实现车辆全方位不间断监控，在总公司特设有监控室并指派专门人员轮班监控，在公司客运分公司，危运分公司装配了计算机和分类GPS监控平台，同时有专人负责GPS监控，从而实现了公司对车辆动态信息全方位二十四小时不间断监控的监控体系。

　(2)持续开展了雷锋号公交车、出租车评选活动和爱心送考活动。

　(3)围绕客运集约化经营、车辆GPS动态监控开展了各项工作，在原有邓南线的基础上，又开通了xx至郑州集约化

　(三)创新带动

　在工程建设中，我局以创新带动为切入点，始终牢牢树立“质量之一”的理念，把工程质量做为首要目标和头等大事来抓，建章立制，从严要求，强化监管，从严把关，使近年来我市农村公路建设项目的内在质量和外观形象稳步提升。

　不断完善管理制度，严格管理程序。结合2012年工程管理的经验，我们补充完善了《xx市交通运输局农村公路建设项目管理办法》、《农村公路建设工程三个关键阶段质量检查实施细则》、《xx市农村公路建设工程施工管理奖惩办法》等3个管理文件，使今年的项目管理程序进一步细化，每一道工序的施工质量均受到监督和检验，为项目管理提供了有力的制度保障。　　充分发挥试验检测作用。我局公路建设试验检测中心已于去年通过省公路工程试验检测机构丙级资质评定。今年以来，检测中心通过开展有计划、多层次的人员培训，不断提高质检人员的专业技能水平和工作效率，同时投入资金近60万元，新增了非金属超声波检测仪、钢筋锈蚀测定仪等一批先进质检设备，积极参与全市农村公路工程建设质检工作。在农村公路和桥梁建设中，加大对施工单位的抽检频率，坚持检测标准，确保检测结果准确、及时，为施工提供了科学指导;同时，强制要求各建设项目设置工地试验室，至少满足原材料常规试验、灰剂量、压实度、抗压强度、筛分、塌落度等试验要求，在工地无法进行的试验一律委托局试验检测中心进行，一切以检测数据说话，有力地保障了我市农村公路建设质量。　　加强现场管理，发现问题及时解决。在施工过程中，交通局、农村所领导及相关科室管理人员经常深入各个施工现场，对进场材料质量、配合比、压实度、平整度等进行现场抽检，发现问题严格按照《xx市农村公路建设工程施工管理奖惩办法》进行处罚。同时，通过组织观摩、现场会、工地例会等形式及时发现、解决施工中存在的问题，并采取以会代训的形式规范内业资料，使我市农村公路建设项目逐步实现规范化管理。　　狠抓过程监管，确保工程质量。在公路工程质量管理上，我们严格执行《农村公路建设工程三个关键阶段质量检查实施细则》，确保每一道工序检查合格后再进入下一道工序。与此同时，我们着重加强对路基处理、材料配比、路面铺筑、桥梁基桩灌注及梁板预制等重要环节的现场动态监管，决不放过任何隐患，对“问题”路段，坚决处置，有效地促进了工程建设质量管理工作，质量水平一年一个新台阶。　　大胆采用新技术新工艺，提高工程质量。在今年X032线稀饭岗至邓淅交界改建工程和X031线堂西线至赵楼桥西新建工程项目中，我们大胆采用高速公路施工的稀浆封层技术，用于沥青混凝土路面的下封层，很好地起到防止水对路基的损害、延缓反射裂缝、延长公路使用寿命的作用。　　6月下旬和8月下旬，xx市委、市 *** 主要领导分别两次深入我市农村公路建设一线，现场解决施工过程中出现的困难和问题，6月28日，省交通厅督导组对我市今年农村公路建设工作进行了督导检查。省、市领导在表扬我市20xx年农村公路建设项目进度快、质量好的同时，对我市县乡公路施工采用新技术、新工艺的做法给予充分的肯定。省厅领导还当场建议南阳市交通运输局陪同领导在南阳市的农村公路建设项目中进行推广。9月底和10月初，市人大常委会委员和市政协委员分别视察了我市农村公路建设情况并给予高度评价。

　我局交通运输总公司近年来始终大力弘扬改革开放、勇于争先、跨越发展的创新意识，努力攻克各种难题，取得了多项成果，尤其是在“集约化经营与规模化发展”的有关方面的研究上更为突出：2011年1月公司运作的《企业集约化经营与规模化发展》成果，被中国交通企业管理协会、交通行业优秀企业管理成果评审委员会评为“2010年度全国交通企业管理现代化创新成果三等奖”;2012年3月公司申报的《道路货运企业集约化经营与规模化发展研究》，被确认为河南省科学技术成果。

　(四)服务带动

　1、为更好地服务我市重点项目建设和产业聚集区发展，我局已于今年初推出四项服务承诺：

　(1)坚持办事公开，优化服务环境。所有交通行政许可项目，做到办事部门、服务对象、办事依据、办事程序、办事标准、办事结果“六”公开。交通行政服务窗口实行首问责任制、一次性告知制、延时预约服务制，为企业、业户提供便捷、优质、高效的服务。

　(2)规范执法行为，维护市场秩序。严格按执法程序执法，坚决杜绝公路、“三乱”行为。除法律、法规规定的，与人民群众生命财产安全相关的事项进行检查外，对招商引资企业营运车辆实行“教育为主、处罚为辅”，确保重点项目涉运车辆优先通行。坚决打击未经许可擅自从事道路运输的行为，努力创造良好的道路运输市场环境。

　(3)发挥部门优势，大力改善民生。立足服务经济、服务大局，积极争项目、争资金，大力改善群众出行条件。

　(4)严肃工作纪律，维护交通形象。坚决贯彻落实中央《党政领导干部廉洁从政若干准则》和南阳市“机关工作人员十条禁令”，对投诉举报属实的违纪违规行为，发现一起，查处一起，努力提升服务经济发展、服务企业和业户的效率和水平。

　6月初又组织4个“回访”小组，对提出的“承诺项目”进行“回头看”。5月份以来，交通运输部门及其运管机构，共为重点项目建设的运输车辆提供办证服务和纠正运输车辆违规运输行为20台次，投资3900万元的中联水泥厂主要通道桑陶路也于8月上旬前全部完工通车。

　2、抓好规范管理与优质服务，提升城市公共交通形象。市交通运输部门组织规划了6条城市公交线路，开通运营了2条公交线路， *** 安装了公交站牌、多媒体候车亭，彻底改变了我市公交车无规划线路、无站牌标识、招手即停的混乱状况。加强对司乘人员的教育培训，全面提高队伍素质，市民乘车满意率达80%以上，无乘客投诉案事件。城市出租车作为城市公共交通的主要补充形式，在服务市民出行、展示城市形象方面发挥着不可替代作用。市道路运输管理部门为净化运输市场，根据市场调查和群众投诉，查处“黑的”参运117辆次，不使用计价器或不正确使用计价器、擅自涨价等违规经营行为189辆次。按照出租汽车服务质量信誉考核办法，组织2家出租汽车公司通过开展评比“雷锋号”出租车、学雷锋标兵驾驶员等活动，涌现出了以李团、郭小伟为代表的一批拾金不昧、尊老爱幼、乐于助人的好的哥、的姐，尤其在高招、中招期间的“爱心送考”活动，更是体现了出租汽车行业的一片爱心。

　3、服从组织安排，为移民搬迁提供坚强有力的运输保障。市交通运输部门按照市委、市 *** 的工作部署，全程参与了全部20余批次的移民搬迁工作，共投入客、货运车辆3000余辆次，搬迁移民4800余户、2万多人，运输过程实现了“不伤、不亡、不漏”一人和“零事故、零失误、安全顺畅、和谐运行”的工作目标。市交通运输局被省委、省 *** 授予集体二等功，南阳市委、市 *** 授予三等功。

　4、以服务群众为重点，以提高效能为主线，全力以赴为服务对象做好服务。

　我局交通运输总公司在xx火车站及市区重点仓库、工厂设装卸队9个、机械装卸分公司1个，短途盘运、长大笨重物资装卸全部实现了机械化，为xx火车货运装卸作出了重要贡献。市产业集聚区的蓬勃发展，产生了巨大的货运量和理货量。为了完善城市服务功能，降低入驻企业物流成本，做到有序、快捷、到位、准确，公司和xx火车站为此做出不懈努力，为市建设丹江口库区区域中心城市尽绵薄之力。以阳光油脂集团公司为例，该公司是中西部地区更大的食用油脂和植物蛋白供应商，是集生产加工、科研开发、进出口贸易、物流运输、销售服务为一体的大型油脂集团。该集团公司与xx市 *** 签订了“新建年加工50万吨植物油料生产高蛋白系列产品项目”的投资协议，仅大豆原料的到达量在年20万吨以上，规模很大，市 *** 高度重视。在工信局的关心帮助下，通过协调同意此项运输业务由交通运输总公司经营，开展“门到门”服务，效果十分显著。

　公司所属的现代旅行社，在前三季度共接待游客240余人，其中长线170余人，短线60余人。新增“丹江大观苑直通车”、“湖北绿林山”等多条特色线路。旅行社在九月初设立火车票代售窗口，至今已销售火车票800余张。现在，旅行社的店面升级已全面完成，必将以更好的姿态服务我市广大游客。

　三、存在问题及下步打算

　虽然我局在实施“四个带动”工作方面取得了一定成效，但由于受经济社会发展水平限制、受地域条件限制、受认知程度限制，我们在实施项目带动、品牌带动、创新带动和服务带动方面，还存在着一些亟待解决的问题：

　在项目带动上，向上争取资金 *** 不活、信息不灵、措施单一，项目建设过程中受土地、资金制约比较突出，一些设施项目由于前期规划等基础工作薄弱，影响了工作进度;在上报项目开展情况统计数据上，思想保守，信息动态不灵，虚实结合不科学，技术处理不到位;由于我市地方财政财力有限，地方配套困难，农村公路及危桥改造工程地方财政配套缺口大，建设资金严重短缺。同时，由于公路规模不断扩大，养护投入严重不足，养护任务十分艰巨。

　在品牌带动上，我局已开展了雷锋号公交车、雷锋号出租车评选、爱心送考等亮点活动，但是缺乏进一步宣传，品牌开发利用程度较低。

　在创新带动上，创新体系还不完备，人才资源紧缺，创新经费投入不足。

　在服务带动上，个别执法人员、工作人员服务质量不优、服务质量不高等现象还客观存在。在规范运政执法上，需继续坚持教育为主、处罚为辅的方针。

　鉴于上述问题，我们将在以后的工作中，继续坚持以“四个带动”的重大战略举措为总抓手，加强学习，提高认识，把握重点，狠抓落实，进一步加大宣传力度、工作推进力度、工作督察力度，促进“四个带动”工作进一步扎实开展。努力创造一个更加宽松的发展环境，真正实现经济和社会事业各项工作良性发展，为xx建设丹江口库区区域中心城市做出新的更大贡献。

厚桥打印机是一种常见的黑白打印机，它可以满足办公文档的基本打印需求。然而，由于长时间使用或不正确的使用方式，打印机可能会出现故障。在这种情况下，需要进行维修。那么，厚桥黑白打印机维修价格是多少呢？

首先，需要说明的是，维修价格会根据不同的故障情况而有所不同。比如，如果是打印头损坏，需要更换打印头，则维修价格可能会比较高；而如果只是清洗维护一下，价格会较为便宜。因此，无法给出一个具体的价格，下面只是给出一些参考价格。

一般来说，厚桥黑白打印机的维修价格可以分为两种情况：一种是厂家维修，另一种是第三方维修。

厂家维修：如果你的打印机还在保修期内，那么可以选择找厂家进行维修。这种情况下，维修价格可能会免费或者比较便宜，因为保修期内的故障一般都是由厂家负责的。如果保修期已经过了，那么就需要付费维修了，价格可能会比较高。一般来说，厚桥打印机的维修价格在300-600元之间。

第三方维修：如果你选择找第三方进行维修，价格可能会相对低一些。不过，这样也存在一些风险，比如修理质量不好，使用寿命较短等。其实，厚桥打印机的维修难度并不是很大，一些简单的故障可以通过自己的DIY解决，这样可以省去维修费用。

总之，厚桥打印机的维修价格因故障情况而异，需要根据实际情况而定。建议在使用打印机时要注意保养和维护，比如避免长时间空转、经常清洗打印头等，这样可以减少出现故障的风险。