导读：《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这一条款是规定住宅业主享有基本物权的内容，也是一个原则性和一般性的规定。就是说，在一般情况下，住
《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这一条款是规定住宅业主享有基本物权的内容，也是一个原则性和一般性的规定。就是说，在一般情况下，住宅业主对享有所有权的住宅可以行使占有、使用、收益和处分权利，其中包括将住宅改作商用。《物权法》也同时规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。这就是说“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足一定的条件：首先，相关法律、法规和管理规约没有相应的禁止性规定。这一条件还隐含着一个命题，那就是法律、法规和管理规约有权规定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。
住改商产生的问题。将住宅改变为歌厅、餐厅等经营的房屋，住宅的性质、用途由居住变为商用。这一改变带来许多弊端，危害性大，主要表现有：（1）干扰业主的正常生活，造成邻里不和，引发社会矛盾，这是当前物业小区主要矛盾之一；（2）造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张；（3）容易产生安全隐患，例如，来往小区人员过多，造成楼板的承重力过大，外来人员流动快且杂，增加了小区不安全、不安定的因素，防火防盗压力大，隐患多；（4）使城市规划目标难以实现。本来某个地区的住宅原规划是用来居住的，但由于将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，结果造成该地区交通拥堵、人满为患；（5）造成国家税费的大量流失。因此，物权法颁布前已有法规、规章对业主是否可以将住宅改变为经营性用房做了规定，例如《物业管理条例》第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。随着这方面实践经验的不断积累和完善，国家有关部门还将对这一问题做出具体的规定。另外，作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题做出规定。
利害居民的考量。住房是否能改成经营性用房其主要的作用的是考虑到相关居民的公共利益，当前经济不景气和提倡创业也并不是“住改商”放行的充分理由,在给创业居民提供便利的同时,也不能牺牲邻里安宁。尽管当前经济状况不佳,政策倾向于改善营商环境,促进居民创业的动机充沛,但以往“住改商”问题遗留的城市管理难题,种种利益冲突和矛盾,同样是真实存在的社会问题,迄今仍然造成困扰。如果只看到放行“住改商”带来的显性营商成本下降,看不到就此带来的矛盾冲突等隐性社会成本上升,同样会造成难以消除的负面效果，这也不是中央政策的应有之意，我们在看到一些法律、法规、政策的具体条款是不能只看其表，而要结合立法宗旨和立法目的综合考量，否则法律之间的打架或者相互抵触是在所难免。把问题的焦点交给相关利益的居民是法律一个不坏的选择，应为这本是一个公共利益问题，法律很难界定，但是在实际操作中一些部门又把另一主体---居民自治组织居委会—拉入此利益博弈的 *** 和关系链中。
居民委员会的介入。国家工商行政管理总局关于住所(经营场所)登记有关问题的通知（工商企字[2007]236号）中规定“企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：一是《住所(经营场所)登记表》；二是住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”这条规定详细规定了改为经营性用房的程序，使其具有可操作性，也将物权法赋予公民改变房屋性质的权利交由所在地居民委员会或业主委员会出具具有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，既维护了想改变住宅性质的居民权利，又对周边的居民赋予一定的同意权和否决权，起到了平衡具有利害关系双方权利的作用。但是对于具有多大范围的居民享有同意权和否决权那？这一问题在实际操作中没有具体的规定，居委会明智的选择是在出具相关证明之前在可能影响居民利益的范围张贴证明或者声明的告示，如果在规定的期限内没有人提出反对的意见，视为同意。
权力的排序问题。就以上的讨论而论,这是两种权利的排序问题,是优先保障公民使用和处置物权的权利,还是优先尊重公民不受住宅性质改换造成生活困扰的权利。在不同的利害相权方式下,会输出不同的结果。不过,作为对一项公共政策的评价来说,不得不承认,一刀切政策是最为粗枝大叶的管理模式。因为其对错综复杂的利益关系缺乏考虑,除了便利 *** 管理,根本不能体现应有的利益权衡。这就使一刀切的“住改商”政策,有进一步商榷完善的必要。灵活有效的政策,当然是较为理想的。在相关法律法规的约束之下有条件地放行,也就成为“住改商”政策的上佳出路。然而,虑及种种现实,这种政策也有多重顾虑:行政管理是否有能力走出一放就乱、一抓就死的一刀切模式？所谓有条件放行,会不会给早已不受约束的行政权力再添寻租空间？《物权法》规定,“住改商”要业主遵守法律、法规以及管理规约,并经有利害关系的业主同意,依目前基层自治组织的运作状况,能否有效履行这种职责？“住改商”带来的公共设施使用费用上升,又如何细化分摊而不至于构成公益侵犯？
最不坏的明智选择。交给具有利害关系的居民来说是最明智也是最为妥帖的，因为权利只有在影响到自身利益的面前才可能珍惜自己的权利。考虑到以人为本，又考虑到“劳动生存权利”优先原则。据有关部门调查，居民能普遍接受居民区内开设烟酒店、复印店、广告公司等，但不同意开宠物店、歌厅、酒吧、饭店、钢琴培训班等有气味、有噪声等的实体或公司。笔者建议“住改商”不搞一刀切，与其朝令夕改，不如谨慎行政。综上所述，还是《物权法》把改与不改的问题交给当事人来处理的方式显得更为高明，既体现了对当事人权利的尊重，也有利于经济发展和促进就业。 但是同时业主在利用住宅进行经营时应注意以下几点：一是装修房屋时，不能随意拆改承重墙，私改电线和燃气线路等，要确保住宅楼的整体结构不被破坏，从而影响房屋安全；二是经营项目应有所选择，避免乱扔垃圾、夜间营业，影响小区卫生环境；三是在住宅小区内从事经营活动，要避免声、光、电、气、电波等不可量物对小区的居住环境以及居民身体健康构成影响；四是在住宅小区经营尽量不占用业主共有部分，以免影响到其他居民的公共利益，否则你就需要多付你占用的公共部分物业费。
烟酒店没生意为什么还开这么多？这只是表象，烟酒店真正赚钱的地方，根本不在零售，背后有很多不为人知的门道，只是很多人都不知道罢了！
我有一个朋友就是开烟酒店的，他的店铺位于几个饭店中间的位置，店面不大，但是每年都能够赚个上百万！
众所周知，一家标准的烟酒店，首先会卖一些饮料，利润一般在15%-25%左右， 虽然利润高，但是量小，占不了多大的营业额。
其次，就是各式各样的烟，单包的香烟，如果是主力畅销的产品，利润会在10%左右，如果是成条购买，那么利润只有3%-5%。
我们都知道，烟属于国家管控，是垄断性的，一般情况下，很多烟草在给烟的时候，老店给的都不够卖的，毕竟烟是刚需！
而且新店给得会更少，一些新开的烟酒店，一周可能就给几千块钱的烟，根本赚不了多少钱。
当然，烟酒店更大的品相还属酒，常见的一些酒品，由于是高度同质化的产品，单瓶买的话，利润在8%-10%之间，如果是整件购买，利润会更低，普遍在4%-5%之间。
既然烟和酒的利润都那么低，那么朋友的烟酒店为什么能够年收百万呢？
其实，朋友的烟酒店之所以很赚钱，最主要的原因就是他打造了属于自己的酒！
我记得，他的店是2015年开业的，自己苦心经营两年后，烟酒店开始有了固定的客户群。
然后，他就开始琢磨，找一个知名厂家，给灌装的酒贴牌，进而开发出属于自己的酒。
一方面，知名厂家对酒质的要求相对来说比较高，在同等价位当中，虽然不知名，但实际上酒质并不比知名的差。
另一方面，也只有这样的酒才能够避开所有的中间环节，不需要打广告，可以大幅度地提高利润点。
你也许并不知道，很多知名的酒品，他们之所以卖的贵，其实大部分都是花在了广告费上！
当然，朋友还有一个高明的地方，那就是他开发的酒品，其价格基本上都在100-200元之间，要知道，这个价格区间的酒可是更好卖的，销售的比较快。
毕竟，如果是平时自己喝，或者是跟差不多层次的朋友一起喝，大家还是希望喝个一两百块钱的酒，这样既实惠，又不失面子。
除此之外，朋友还跟我说，看似生意惨淡的烟酒店，其实还有很多赚钱的门道，而且这里面藏着很多猫腻。
今天，我就跟大家分享一下，路边那些装修精美、租金高昂的烟酒店究竟是如何盈利的！
酒品的陈列费千万不要以为烟酒店的货柜上，那些摆放整整齐齐的酒，仅仅是为了好看，其实，人家那是非常讲究的，而且是要收费的，你可以理解为酒品的陈列费。
所谓陈列费，其实就是指酒厂为了宣传自己的酒，想要把自己家的酒摆在烟酒店里面，而且是比较显眼的位置，方便消费者能够直观地看到，从而给烟酒店的一些费用！
一般来说，陈列费在3000-5000元左右，但是不同地区的厂家或者不同品牌的酒品，给烟酒店的陈列费也不一样。
比如，国窖的1573进驻朋友烟酒店的时候，陈列费给的是3600元 ，而泸州老窖给的陈列费就是4000元！
当然，规模越大，销售额越高的烟酒店，他的广告费就越贵，有的店铺光是陈列费就已经能够保证日常开支了。
门头的冠名费除了酒品的陈列，烟酒店还有一个可以赚取广告费用的方式，那就是烟酒店的门头招牌！
如果一家烟酒店的的位置比较好，而且门面和门头足够醒目的话，酒品的 *** 商就会和烟酒店谈门头的冠名费。
其实，这个门头一般也是白酒 *** 商宣传自己产品的一种方式，比如我们常见的洋河蓝色经典、古井贡酒、今世缘、汾酒、五粮液等等。
当然，这个门头的冠名费， *** 商给的也许是产品，不过给产品也没有关系，因为卖出去也一样，算是一笔不少的收入！
团购和批发其实，团购和批发才是一家烟酒店的主要收入来源， 和普通便利店不同的是，烟酒店的客户主要是超市、大型商场、酒店、茶楼、饭店、KTV、企业等。
虽然团购和批发的价格较低，但是每次的进货量都异常的庞大，而且这样的客源非常的稳定，所以，这部分的收入会很高！
除此之外，婚丧嫁娶对烟酒的需求也很高，众所周知，我们参加的每一场婚宴，都少不了烟和酒。
而开烟酒店的老板，他们是最喜欢有人结婚的，他们恨不得每个男人都可以娶好几个老婆，因为那就意味着大量的烟酒需求。
当然，由于每家烟酒店的价格都差不多，所以，想要拿下那些团购的单子，店铺的位置以及老板的人脉关系就非常关键！
特殊的进货渠道和销售渠道这里的特殊进货渠道，并不是指烟酒店进的是次品，而是指那些高档香烟以及名酒的进货渠道！
事实上，很多高档的香烟和名酒，一般人是拿不 *** 的，但是需求量很大，而且这中间的利润也很丰厚！
比如名酒飞天茅台，只要你能拿 *** ，一瓶酒的利润大概是500-1000元。
再比如高档烟天叶，烟草等级高的店，一周能够拿到4-5条，虽然订货价只有600，但有人来回收时，可以卖到830-880元，这中间的利润可不低。
高价回收烟酒其实，烟酒店也会从事回收烟酒的生意，特别是回收一些高档香烟和名贵的老酒！
众所周知，作为生意人，逢年过节的时候，肯定都会弄点好烟好酒给客户送礼。
但是，生活中也有很多人不喜欢抽烟，不喜欢喝酒，或者说感觉把名烟名酒留下来自己抽或者自己喝会比较浪费，所幸干脆将其拿到烟酒店卖掉。
对于烟酒店而言，他们回收这些好烟好酒，价格肯定是低于市场价的，如果他们将其回收过来，重新包装一下后再出售，肯定可以获得丰厚的利润！
当然，烟酒店也有可能回收一些像茅台、五粮液、汾酒、泸州老窖这样的年份老酒，这些年份老酒不光可以拿来品鉴，还具有一定的收藏价值和升值空间！
就比如1981年产的茅台，现在一瓶的价格就要25万元，1970年的茅台，一瓶的价格竟然已经突破16万元。
也正因如此，很多烟酒店不惜高价从市场把这些年份老酒收购回来，然后收藏起来，等到升值的时候，再出手，大赚一笔。
当然，烟酒店能赚钱的地方，远不止这些，比如，一些烟酒店，还会跟主播们一起合作，专门进一两款酒，给主播们供货，因为量大，所以利润也很可观！
写在最后俗话说，内行看门道，外行看热闹，每个行业都有自己的特殊之处，既然有人愿意干这行，自然是有利可图，只是人家有人家挣钱的方式 *** ，我们普通人不知道罢了！
而且，由于现在的市场越来越透明，烟酒的利润本来就越来越低，如果一家烟酒店真的光靠零售来赚钱，根本无法支撑下去。
总的来说，一家烟酒店能够维持下去，基本上是靠烟生活，靠酒赚钱！
当然，这类生意也不是谁都可以做的，如果你没有广大的人脉和特殊资源，也没有稳定的客户资源，那么更好不要轻易尝试！
因为这个行业比较特别，表面上看到他们没有生意，实际上他们生意好着呢！只要是稍微正规一点的烟酒店，一年轻轻松松赚几十万，甚至年赚百万的也大有人在。
很多时候，你看他们表面没有什么生意，实则他们生意非常好。
像这个行业的店铺，他们一般都是开在闹市中心，人流量多的地方。烟酒店几乎都有固定的老客户，像有些老板请客或是办喜酒，用的香烟和酒就比较多，然后他就会提前像他熟悉信任的香烟店铺订购，然后由卖家配送的，像这样的客户，尤其大一点的香烟店，都会有一群固定的老顾客。他们卖出一次少说也能赚个大几千，或是上万也有可能。
香烟批发：烟草局”管控真的很严，有些名贵的香烟更是数量管控严苛，就怕有人拿去做文章……
有不少开香烟店的人，经常抱怨，这行事太多了……
香烟价格虽然都是透明的，并且市场价格都是统一化，但是一包香烟不同的店铺，销售价格还是有偏差的，大概最多相差1-3块，但是一条名贵香烟相差就多了，大约20-100块之间的。
然而酒和香烟比起来进货就不会有那么严苛，利润也是相对更加好一些。而且高档酒”很多有钱人家，都喜欢买来送人，几乎都是整箱够买的。
那么香烟店利润从哪来我家亲戚是开烟酒超市的，所以我还算比较了解。我大概说一下：他是主要靠那块赚钱的。
他的香烟店铺大约80个平方，还带阁楼，他进的货物都是放在阁楼里面。
店铺里主要卖：各种香烟，各种高档酒、还有各种高档礼品。像虫草，高档参，包括燕窝之类的也有等等。
另外店里还有一小块地方，卖一些各种进口零食，各种饮料之类的。
利润来源占30%就是各种回收
像他们赚钱来源，除了以上这些。主要的是各种回收，例如：回收香烟、回收各种高档酒，回收各种高档礼品，还有回收各种超市卡。包括：烟卡、酒卡、超市卡、加油卡、只要里面有额度的没有使用过的会员卡，就都能回收。
光这些回收，尤其香烟和酒都是暴利，一条香烟回收，他至少能赚30-300之间。他是看人给价格的，如果你不懂他会给你的回收价格比较低，如果你懂他会给你价格高一些。
像有些人条件比较好。然后别人送他的高档烟酒很多，于是他们就会拿出来卖。
像我家亲戚光回收这一块，他至少一年能赚20万以上，加上店里其它，一年纯赚50万是更低，一般80-120万之间。
另外她老婆还做一些节日必须品，例如月饼：粽子之类的，这个一般接单都是厂家订购。量大利润也不会少的。”
所以千万不要小看那些开烟酒店，尤其很多时候看到他们没有生意。其实他们真的很赚钱，你想想：不赚钱，他怎么可能一开就是几年呢？”而且他们多数租的店面房，光租金这块也是不便宜的。
没有人做生意那么傻，一直在亏，还一直能淡定的开下去，做生意的目的，都是为了改善生活。买房买车是终极目标！
写到最后：其实任何行业不能看他的外表，只有真正去了解了，或是去从事了，才能真正知道他的来龙去脉。他里面的门门道道的！每一个行业都是不同的。
像那些丁点大的小吃店，比如：卖 *** ，卖水饺的店铺，他一年纯利润至少也是30万左右。”是不是很意外？当然开一个小吃店，真的超级累的，赚的都是辛苦钱。
所以开店和做人是一样的道理，不能只看外表，360行行行出状元，道理也是一样。入行才能真正了解透！不要相信那些不懂装懂的人，你看好一个行业，加入之前一定了解透彻，这样才能更稳妥的做好生意！才能有利润可赚。
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