导读：苏州诚品书店很多人应该都听过台湾诚品书店的名字。去年，诚品在大陆的之一间门店落地苏州，从此，苏州的城市名片上又多了个「诚品书店」的标签。项目名称：诚品苏州旗舰店项目所在地：江苏苏州建筑设计：姚仁喜项目年份：2015诚品书店苏州店整体建筑以「
苏州诚品书店
很多人应该都听过台湾诚品书店的名字。去年，诚品在大陆的之一间门店落地苏州，从此，苏州的城市名片上又多了个「诚品书店」的标签。
项目名称：诚品苏州旗舰店
项目所在地：江苏苏州
建筑设计：姚仁喜
项目年份：2015
诚品书店苏州店整体建筑以「净·探·聚」为概念，由台湾著名建筑大师姚仁喜亲自操刀设计。透过不同形式的动线与空间规划，沉淀城市的喧嚣纷扰，更以丰富层次的空间串连，让人自在探索其中。
近五万平方米的空间里，不但有商场、诚品书店、美食餐厅和咖啡厅，还打造了画廊、多功能视听展演听、实验剧场、艺文空间等。
诚品书店以「一座人文阅读、创意探索的美学生活博物馆」为定位，建成后将成为一个包括书店、文艺沙龙、实验剧场、画家工作室、音乐空间、文化公寓的综合体。
「诚品」是九O年代一个独特的奥秘。它是书店，却不只是书店，而是台北文化地图上的一个地标，一枚记号。「诚品」之于文化台北，就彷佛艾菲尔塔之于巴黎，它们都带领着城市走往想象和期待的方向。
台湾诚品书店广告文案李欣频
从一楼直通三楼，高18米，宽6米，共72阶的大型步梯，是馆内最重要的人流动线，也是每一位入馆者必经路线。这里还可以作为演讲、表演的舞台，并展出各类装置艺术。
诚品希望每一个匆忙的都市人在这里转换心情，放慢脚步，不管生命的时光如何，总能找到一处空间、一本书、一杯茶让自己发现自己，变得更加从容。
书架的设计均为适合人视觉习惯的倾斜15°。
苏州诚品卖的与其说是书，不如说是一种生活方式。书和非书之间的界限被更大化模糊。所有能想到的书籍类型，旁边放置的是一系列相关产品。这样的经营模式也打破了人们对于书店的既定印象模式。
为了展现旁边金鸡湖的美景，在建筑风格上，诚品书店强调人、建筑与环境的平衡。结合园林、湖水等苏州元素，强调低调、隽永的大器感受，采用开放式的空间设计，巧妙地将开阔的金鸡湖风光引领至建筑内，在建筑与自然之间建构出完美的平衡。
此次苏州诚品旗舰店的开幕，也预示书店转型的新出路：将书店与楼盘共同推出。诚品由一个书店升级到一个文化综合体，对于诚品居所的销售及城市文化形象的提升都有很多好处。无论成效如何，都会是一个大胆的尝试。
1、穿着方面，建议穿的女人味一点。更好是裙装或毛衣，离男人心目中理想的女人更近一点儿。原则以干净、看起来舒服为主，不张扬的暖色更好，设计上洋气一些。也可以适当喷点香水，只要淡淡的就好，给人留下愉悦的印象。 2、相亲之前先努力找两件开心的事情。让自己心情愉快起来，因为心情是更好的化妆品。不要刻意地去做头发和装束设计，尽量做到整洁、大方即可。 3、相亲之前，一定要清楚对方。不能以自身的想象去评定一个人，不熟的媒妁之言万万不可轻信，因为媒人总是会夸大对方的优点，要理智判断。 4、还有在包包里记得备上一些补妆用品。要是穿裙子切记带上后备的 *** ，名片(没有名片带纸笔代替，要知道要对方拿出手机来输入你的 *** 其实是不太礼貌的表现)。 5、地点建议选择在一些比较适合约会的咖啡厅，准备一两个如棒棒糖、小玩具之类的小礼物，万一对方小侄子小外甥什么的也来凑热闹，也好应付。喜欢小孩子的女生在男人眼中永远是可爱的。 6、不要频繁去洗手间。如果是在相亲场合，你会给对方带来不安的感觉，觉得你是不是有什么心事。不要让对方觉得你很奇怪，自然一点，不然会让人对你产生烦躁情绪。 7、有无言的微笑和无诚意的点头。一般相亲时对方都坐在你对面，你的一举一动、每个表情他都看得一清二楚，甚至你的笑容是真心的还是敷衍的他都可以感受得到。如果你只是一味点头不说话，那么很可能会伤害到对方的自尊心。 8、在找话题时，更好是一些比较熟悉的悉一些轻松的话题。比如谈谈**、书籍、网站等等，更好能了解过正当时下的作品，并且有自己的见解。如果是有父母陪同前来，见面时更好鞠躬、微笑，能有多礼貌就有多礼貌，同时还要带有感情的说：“叔叔好、阿姨好”等客套话，给对方父母留下好的印象。 女生在相亲时应该注意的事2 一、女生相亲禁忌穿什么 1、忌花哨：在相亲的过程中，你不要穿得太花哨，太鲜艳的色彩会让自己变成一个花蝴蝶，会给人一种轻浮的感觉。如果你还喷一些味道比较重的香水，会让别人对自己产生不好的印象。 2、忌暴露：相亲过程中不要穿得太暴露，要穿得相对稳重大方一些，显示出女性的知性美，适当的时候体现出女人的温柔，不要让男人觉得自己过于肤浅。 3、搭配首饰或者包包的时候，挑一些精致的，有气场的，不要挑一些过于繁重的物品。男生总是喜欢那些稳重的大方的人，如果自己过于耀眼，也不是一定的优势。 4、暖色调有青春活力的感觉，粉色系的暖色则更能显得温柔可人，想显得亲和力十足，色彩适度明快是个讨巧的办法。 5、繁琐的款式会让人觉得你过于隆重，弄不好还显得做作矫情。即便是配饰，也以款式简单利落为上选。 6、相亲需要较长时间近距离相对、交谈、沟通，所以香水宜淡不宜浓，千万不能给人带来压迫感。如果没有把握，宁愿不用。 二、女生相亲穿着禁忌 1、太花哨，打扮得像一只花蝴蝶一样让人眼花缭乱,让人招架不及,如果再加上扑鼻香水味的话,那绝对是个笑话。 2、太暴露，性感绝对不意味着暴露,有时候什么都不露,效果反而会更好。 3、太隆重，相亲要有诚意,可是也只要有那么七八分就足够了,特别是女孩子。 三、女人相亲搭配常见注意事项 1、在首次相亲中,女性应该展现出自身独有的魅力,裙装可以说是能够将这点发挥得淋漓尽致的利器。比起裤装,裙装能够让女性显得更柔美。穿裙装的时候,切记不能太短,穿得太短容易令男性之一印象认为这个女生比较轻浮,更好能刚好在膝盖以上。 2、衣服的质地不要太硬了,硬质的衣服在职场中比较适合,相亲则容易造成一定的压迫感。要令人觉得容易亲近接近,就穿一些质地比较软的衣服,这样能够进一步体现女性的柔美。 3、娇小的女生可以穿一些稍微有一点跟的鞋子,包头鞋会比较淑女一些,如果是个子比较高的女生,就不要再穿高跟鞋,对男性而言挑战难度太大,可以穿一些平底的尖头鞋。 4、不要背体积比较大的包包,选择一些小而精致的包包,要让人觉得这个女人会生活懂生活,而不是需要背着文件到处跑的职场女性。包包的颜色更好能够跟身上的某一个颜色呼应,要么是衣服/裙子,要么是鞋子,这样看起来就比较搭配 相亲这种场合很多时候会有双方的亲戚或者是家人陪同一起见面，所以比起日常的穿着可能还是需要更加注意一些，也还有很重要的因素就是相亲的话题啦。小编请各位朋友假设一下，如果你打扮随意的就去了，但是遇上了自己心仪的对象，如果没能留下好的印象岂不是可惜了？所以相亲的穿着果然还是要注意一番的呀！
获得方式如下：
1、点击养成，选择咖啡厅 。
2、点开店，鉴于本人已经开店，故显示和你们略有不同。
3、 *** 招牌就是开店的时候选好。
下面给你一个写字楼营销-写字楼策划方案，但愿能够对你有所帮助：
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及 *** ，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及 ***
1、写字楼销售的一般阶段划分：
之一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
之一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的之一个 *** ,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。
小结：写字楼销售一般之一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询 *** 或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。
直销
专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。
*** 直销：根据项目定位，从商业 *** 簿或名片上找到客户 *** ，用 *** 方式咨询其有否需求，但命中率较低。
扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。
扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种 *** 一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。
之一部分: 活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：
1 主题要单一，继承总的营销思想
在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2 直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。
3 活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。
4 具有良好的可执行性
一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5 变换写作风格
一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6．切忌主观言论
在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。
最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。
第二部分: 房地产类策划实例剖析，仅供参考。
XX花园市场研究报告提纲
一、 概论
11 序言
12 研究目的
13 研究 ***
l 详尽的资料搜集及分析工作
l 入户问卷调查
l 现场访问
14 主要结论和建议
二、 广州市住宅市场概况
摘要：广州市区域概况
1、 总面积、市区面积、占全市面积 %
2、 家庭总户数、户均人口
3、 近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括
4、 近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点
21 广州经济发展概况
211 经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）
212 金融业与房地产消费市场
213 居民生活水平与住宅消费
22 广州住宅市场特点
住宅成交量、付款方式、买家特点分析
23 广州住宅市场的发展趋势
231 *** 政策
232 金融上消费贷款额
233 广州住宅发展趋势
234 阻力因素
三、 项目区域市场概况
31 整体供应与成交分析
311市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况
312 市场交投活跃原因
313 规模效应及价格档次
32 市场活跃区域
321 市场活跃区域的分布及特点
322 活跃区域的价格走势及档次变化
33 多层、高层市场特点
331 多层住宅近年供应、成交特点
332 高层住宅近年成交增长与供应情况
333 多层住宅与高层住宅的供应与成交比较
34 成交主要特点
341 成交价格密集区域
342 买家分析
l 私人购买VS集团购买
l 本地人买家VS外地人买家
l 本市买家：海珠区VS其他旧城区
l 成交单元面积
l 买家年龄
l 成交总额，买家承受能力
四、 项目区位特性分析
摘要--1、项目地块在城市发展中的地位
A、项目地块位置分析
B、 未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析
2、树木地块所属区域特点
A、 区域人口分析
B、 区域基础设施及交通条件分析
C、 区域新发展区分析
D、 区域住宅开发的特点分析
3、项目地块的地点特征
A、 项目地点及周边社区、生活配套分析
B、 项目地块周边交通条件分析
C、 项目周边区域开发分析
D、 项目地块的开发条件及开发特点
4、项目地块的用地特征
A、 项目地块用地规模
B、 项目地块用地形状
C、 项目地块绿化基础分析
D、 项目地块内高差分析
E、 项目地块道路、用水、用电基础分析
41 项目地块在城市发展中的地位
411 项目地块于城市中的区位分析
412 未来城市的主要发展方向
413 城市的具体发展过程对项目发展的影响
42 项目地块所属区域的特征
421 项目区域的人口状况
（常住人口、占市区常住总人口%，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目
地块附近居住的常住人口、家庭户数）
422 项目区域城市发展概况
（城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展
情况）
423 区域内竞争性地区的发展条件比较
（位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较）
43 项目地块的地点特征
（位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况）
44 项目地块的用地特征
441 项目地块规模
442 项目地块用地形状分析
443 项目地块绿化基础
444 需地块高差分析
445 项目用地现有污染情况
446 项目地块道路、用水、用电基础
项目附近竞争性住宅看法物业发展状况
概要：
a 项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量
分析；
b 同类楼盘特点；
c 预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量；
d 周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数；
e 区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量更大的单元面积；
f 区域同类楼盘现时价格幅度
g 未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况；
51 项目附近同类楼盘开发物业供应情况
调查范围：
楼盘规模：
调查时间：
511 已开发楼盘供应状况
512 项目周边地块的开发动态及未来供应量分析
52 项目附近同类楼盘开发状况
521 售价与销售率分析
（附近楼盘推出销售状况及原因分析
522 销售与卖点
53 项目附近同类楼盘户型面积分析
54 项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点
55 小结
五、 市场调研结论及发展建议
61 市场调研结论
（住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析）
62项目发展建议
（策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--）
621已购房者的需求特点详细调查
622潜在购房者的需求特点详细调查
附：1、广州市大型建设项目表
2、1998年广州市重点城建上马项目
3、区域人口变动情况
4、附近区域住宅市场概况
623 附近楼盘集中区域分析
锦绣花园推广策划案
前言
锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。
故本案略去了商铺的推广销售一节，侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。
由于作者水平有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。
一、东莞楼市分析
东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。
东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。
故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。
二、锦绣花园物业概述（略）
三、锦绣花园的优势与不足
优势：
1、位置优越，交通便捷
位置优越：①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头成为香港人的置业金三角；②徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷：①屋苑设有中港豪华直通巴士站，往返香港仅需90分钟；②常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
锦绣花园大型豪华会所，占地逾万平方尺。
室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；
室内设施： *** 浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。
3、小户型，统一装修
2房2厅、3房2厅，面积6879--10692平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群
兴趣；不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣
誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人
家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者
家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28--40岁之间
月收入5000元以上
时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层
五、锦绣花园营销阻碍及对策
阻碍：
1、锦绣花园广告宣传力度不够，
强势卖点尚未尽竭挖掘，尚未树立起应有的产品形象，公众知名度、美誉度不高，记忆不深。
2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
3、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传；
在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告；
举办各种公共活动，树立锦绣花园美好形象，迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。
2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时 *** 发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
3、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
一是区内人气不旺，二是锦绣花园离镇中心太近。
故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把锦绣花园定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
--锦绣花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……
辉煌人生： 锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
七、两点整体建议
建锦绣广场和寓意喷泉
针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜景，给镇上居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：当夜幕降临的时候，沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加锦绣花园的吸引性，提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政服务
锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供免费送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强锦绣花园对目标购房群的吸引力。
八、广告宣传
锦绣花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
2、尽快树立起锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；
3、直接促进锦绣花园的销售。
基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期（1--2个月）
1、报纸软文章
主题1：辉煌人生，超凡享受
--记“我”为什么选择锦绣花园
主题2：事业生活轻松把握
--记锦绣花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1：辉煌人生，超凡享受
--这里离香港只有45分钟
主题2：辉煌人生，超凡享受
--家里面的娱乐休闲
主题3：辉煌人生，超凡享受
--锦绣广场就是我们家的后花园
广告发展期（3--4个月）
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、电视
3、电台
4、单张
5、户外广告
①在莞惠沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；
②在黄江镇中心作巨幅建筑物或路牌广告；
③在裕元大酒店对面树巨幅广告牌；
④在常平火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。
6、车身广告
莞城--樟木头、莞城--常平、常平--香港。
7、公共活动
①锦绣广场落成剪彩仪式
邀请黄江各界知名人士及锦绣花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集锦绣广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。
③锦绣花园“文化活动月”活动
一方面丰富镇上居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高锦绣花园的知名度，造成持续记忆。
1）向黄江镇各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；
2）于各节假日及工休日在锦绣广场举办各种歌舞表演、文化活动等。
3）在全镇范围内开展锦绣花园“文化活动月”万人签名活动。
九、费用预算
设计 *** 费
报纸 5万元
户外广告 8万元
单张 3万元
2、公共活动 30万元
3、媒体投放 150万元
共计：196万元
（注：以上费用均为估算）
天润花园项目整体策划书
目 录
一、 市场背景
二、 项目分析
三、 项目定位
四、 客源定位
五、 产品建议
六、 推案策略
七、 广告策略
八、 销售执行
九、 公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一)九九年之前，
烟台开发区十大景点
1 抚顶山风景区
抚顶山风景区位于烟台开发区内，是一个集观光、休闲、度假为一体的景区。这里以神秘的溶洞景观、优美的自然山水风光和奇异的亲水景观为主要特色，同时还有悠久的历史文化和独具特色的山地民俗等丰富内涵。
2 环海公园
环海公园是烟台开发区内最著名的公园之一，也是市民休闲活动的首选之地。公园以风景秀丽、气候宜人、文化内涵深厚而闻名，是烟台的一张靓丽名片。
3 荣成区海马岛旅游风景区
海马岛旅游风景区坐落于荣成市区的南方，距离烟台开发区仅20公里的路程。这里风光旖旎，海景壮丽，是中国海岸最为美丽的景区之一。
4 烟台世界花卉博览园
烟台世界花卉博览园是中国更大的花卉博览园之一，也是烟台开发区内的一个著名景点。这里有大片的花海，各种奇珍异草，美丽的世界花园，被誉为“烟台音乐喷泉之星”。
5 烟台湾头森林公园
烟台湾头森林公园地处滨海新区，是烟台开发区内最美的森林公园之一。这里有占地面积达20多公顷的天然原始森林，还有清澈的小河、宁静的湖泊和瑰丽的风景。
6 烟台沙滩Q-BAY海岸乐园
烟台沙滩Q-BAY海岸乐园是烟台开发区内最受游客喜爱的海滨休闲场所。这里有白沙滩、碧海蓝天、洁净的空气，是烟台市更佳的游泳、海洋休闲、健身和娱乐场所之一。
7 烟台黄金海岸旅游度假区
烟台黄金海岸旅游度假区距离烟台市区仅30公里，是烟台开发区内更具规模、最为宜居的度假区之一。这里是享受阳光海滩、玩水嬉戏、休闲度假的更佳去处之一。
8 烟台天马旅游度假区
烟台天马旅游度假区位于烟台市蓬莱区，是由美国著名景观设计公司设计开发的高品质休闲旅游度假区。这里有精致的高尔夫球场、西式别墅、天然的热泉水、优雅的咖啡厅等一整套完美的休闲度假设施。
9 烟台西海岸国家森林公园
烟台西海岸国家森林公园是我国十大国家森林公园之一，也是烟台开发区内最为著名的景点之一。这里有被誉为“东方草原”的草原风光，还有风景秀丽的如意湖、如翠湖等景观。
10 烟台蓝色海洋世界
烟台蓝色海洋世界是烟台开发区内一家以海洋生物为主题的大型主题公园，也是烟台市更具特色的休闲娱乐场所之一。这里有海豚表演、海底隧道、水母馆、珍稀水生动物等各种精彩纷呈的展览和表演。
分类: 商业/理财 >> 个人理财
问题描述:
开咖啡店存在的风险及解决 ***
各阶段预期更高,更低收入
谁能帮下我，谢谢大家了
解析:
要考虑的方面很多的。因为我要是有那么多money我就想开一个咖啡店．
那是我的梦想呀．．．．．．
之一，店面的装潢（外在的），具体要到地理位置，周围的商业和人流情况，店面（外）的格调风格．再具体到窗，玻璃，门，甚至有没有门槛都要想到。当然具体到您的具体环境您要细心哦。可以参考，但是一定要有自己的心意。
第二，店内的装修，是明是暗，有什么其他的小娱乐没有。还有要听什么样的音乐，是否要配置笔记本，器皿的风格，当然最重要的是咖啡的成色了。包括品种和做发。
第三，咖啡店的灵魂，这与你的性格有关系。是要这个店只是象那些商业性很强的店呢？还是做成那种可以让一些无聊的人可以在里面混时间的场所．或者是情人约会的好地方。
第四，咖啡外，更好还有有特色的其他饮食，例如漂亮精致味美的甜点。
第五，服务人员的素质更是重要．往往成败却在这个不为人注意的地方。
第六，就是您的宣传（具体到传单或者会员卡甚至您的名片）．
第七，必定开个店不是玩，要有经济利润的，就上定价了。具体需要参考周边人群和商业氛围。
第八，保持咖啡店的一贯特色，也要不断的增加和改变新鲜。让人有留恋的东西，也要让有人感到新奇的东西。
第九，咖啡店可以配置一些成本低，又让人可以解闷的小东西。例如书籍，或者小玩意．
第十，你有你的风格和魅力，大小你是个老板，往往你的态度和性格就可以拉回一大群回头客．
第十一，全面经营，可以准备一些很特别，别的地方没有或者很少有地方有的红酒或者饮料，茶．做到相对全面。
上面这些我觉得都可以避免您经营不擅的风险，其他的财产上的损失，我建议还是上份财险的好。我没开过咖啡店，还真不知道高低收入的差别。可是一家有特色再加上一个用心的老板，一定不会存在更低和更高的利润的悬殊。如果和时间，季节有关系。可是，每个季节都有有心事的人，有情感宣泄的人，或者每个季节都有节日．都可以改善经营策略的。
．．．．．．
过瘾呀。好象自己做咖啡店主人了。呵呵．
祝：一切顺利，生意红火。
咖的意思如下：
[ kā ]：
1〔咖啡〕英语音译词。
2常绿灌木或小乔木。浆果深红色，内有种子两粒，炒熟制成粉，可做饮料，有兴奋、健胃等作用。产于热带。中国广东、海南、云南等地有栽培。
3用咖啡种子的粉末制成的饮料。
[ gā ]：
〔咖喱〕英语音译词。一种调味品。色黄，味香辣。用姜黄、胡椒、生姜、茴香、桂皮等制成。
相关组词：
咖啡 主咖 怪咖 烂咖 咖喱 高咖 咖啡厅 咖啡色 *** 咖啡店 综艺咖 咖提那 咖啡碱 咖啡文化。
咖的造句如下：
1 那间咖啡厅的甜食非常美味。
2 伙计一不留神,把咖啡泼在西装少年的身上,少年即刻声色俱厉地斥责他一番。
3 离学校不远的地方,有个咖啡馆,那里龙蛇混杂,正好是他们接头的好地方。
4 不大但却惬意的咖啡馆是城市的一张名片。
5 看着那摇摇欲坠的咖啡就觉得要打翻都喝了一半。
6 我不喝咖啡就会茫然不知所措。
7 没多久的时间，这条街道上的各种咖啡店便如雨后春笋般，一家一接着一家地开幕。
8 闭会时会议代表们混在一起一面喝咖啡一面交谈。
9 他们一边喝咖啡一边聊天。
10 这家咖啡厅的老板，对每个熟客喜好的口味了如指掌，而且都能掌握得恰到好处，难怪大家一再光顾。
11 伙计一不留神,把咖啡泼在了西装少年的身上,少年即刻声色俱厉地备责了他。
