刚装修的房子遇到拆迁怎么办

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刚装修的房子遇到拆迁怎么办,第1张

刚装修的房子遇到拆迁怎么办
导读:如果在拆迁公告发布后装修的新装修的部分不予补偿,如果是装修后才发布的拆迁公告应对房屋进行评估,新装修的部分会被作为评估在内,装修所产生的价值会按照评估价格进行补偿。农村房屋拆迁(征收土地)的补偿标准是什么1、县级以上人民 *** 自然资源主管部门

如果在拆迁公告发布后装修的新装修的部分不予补偿,如果是装修后才发布的拆迁公告应对房屋进行评估,新装修的部分会被作为评估在内,装修所产生的价值会按照评估价格进行补偿。

农村房屋拆迁(征收土地)的补偿标准是什么

1、县级以上人民 *** 自然资源主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定统一的标准,评定土地等级。省、自治区、直辖市制定公布征收农用地的区片综合地价,确定土地补偿费、安置补助费的标准,一般是每3年调整一次,并逐步提高。

2、征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。县级以上地方人民 *** 应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

3、农村房屋拆迁的具体流程,目前尚无统一制定明确的法律法规予以规范,但可以参照国有土地上房屋征收与补偿的相关流程和精神落实执行。

拆迁补偿被压价的原因

1、因无证或证件不齐而压价:违法建筑被拆迁是不予补偿,而无证房屋有被认定为违建的可能性,所以经常会被压价。但值得注意的是,无证房屋并不等同于违建房屋,因为房屋没有证件或者证件不齐的原因有很多种,有的可能是因为历史遗留问题,或者人为失职所导致,这就不能认定为违建。

2、评估不合理:前面介绍了房屋征收估价有几个不同的 *** ,成本法、市场法、收益法、假设开发法等。成本法只考虑房子原来建设的成本,市场法主要考虑周边的地价和房价,收益法则是考虑征收之后,开发项目会带来多少收益。由于大多数情况下,征收之后的土地后期都有巨大的增值收益,仅采用成本法进行评估对于被征收人来说就是很不划算的。

3、按往年行情补偿:比如有人告诉你几年前当地是怎么补偿的,因此现在也按当年的标准补偿,这样的做法显然是不合理的。房价行情时时在变,货币的购买力也在变,简单沿用以前补偿标准基本上就是压价。

申请装修以及搬迁补偿。

可以以第三方的身份找拆迁办协商,如果有相关的执照会有经营补偿,停产停业损失费,装修以及搬迁等补偿。

无明文规定将房屋的装修费用纳入补偿的范围中,法条所载的房屋价值,一般会结合被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等去评估,装修费用并不会作为判定价值的标准,一般而言,各地在制定评估细则时,在确定房屋成新时以及进行市场法选取成交案例进行修正计算时均应将装修因素对成交价格的影响剔除。

2016年9月22日上午,山东省高级人民法院公开审理郑左民、张景义等12人诉兰陵县人民 *** 撤销房屋征收决定案件,值得注意的是这一起普通的行政诉讼竟然吸引了山东省17位副市长、33位省厅机关领导等约200多 *** 官员前来旁听,这个案子究竟是怎么回事?为什么会有这么多领导前来旁听。

据本案原告方承办律师王卫洲介绍,本案是一起具有典型意义的房屋案件,2015年8月18日,兰陵县人民 *** 发布《兰陵县人民 *** 房屋征收决定公告》(兰陵政征公告字2015第1号)决定将中兴居委片区定为棚户区并实施房屋征收,征收范围“东至文化路,南至顺和路,西至中兴路西侧和平居委民房,北至会宝路”其征收范围包含了原告的房屋和院落,原告认为被上诉人的行为明显违法,依法应当予以撤销,于是委托北京万典律师事务所律师王卫洲、夏涛代为提起行政诉讼。

2015年12月上诉人向临沂市中级人民法院提起行政诉讼,临沂市中级人民法院于2016年6月28日宣判,一审判决驳回上诉人的诉讼请求,上诉人认为一审判决明显违法,认定事实、适用法律错误,应当予以纠正, 于是上诉至山东省高级人民法院,山东省高级人民法院决定公开审理本案,上诉人郑左民等人及 *** 律师王卫洲、夏涛,被上诉人一位副县长和 *** 律师出庭应诉,山东省人民 *** 组织山东省各厅局负责人33人、各地副市长17人以及其它约300名行政官员出席观摩本案。

庭审中,双方针对征收补偿安置方案是否合法合理、征收程序是否合法、征收补偿安置资金是否到位、原审判决是否正确等六个焦点问题展开激烈辩论,王卫洲、夏涛律师充分发表了 *** 意见,万典律师为本案作出的质证意见达5000字, *** 意见达7000多字,逐条逐项的对案件事实、证据、法律、合法性、合理性等进行了辨析。

山东省高级人民法院行政庭庭长,山东省法制办副主任朱晓峰分别关于本案和庭审活动接受媒体的采访

图为王卫洲律师接受记者采访

万典律师 *** 意见全文如下:

关于彭艳、郑左民等12人诉兰陵县人民 *** 撤销房屋征收决定案件的 *** 意见

审判长、审判员:

北京万典律师事务所接受彭艳、郑左民、张景义等12人的委托,依法指派王卫洲、夏涛担任其诉兰陵县人民 *** 关于撤销房屋征收决定案件的 *** 人,经庭前研究案卷、分析案情及法庭调查,我已经比较全面和客观的掌握了本案的案情,现结合法律法规发表如下 *** 意见,请予以重视和参考:

之一焦点、一审判决认定事实,适用法律错误。

之一、关于认定事实错误的问题

1、一审对于双方证据采信理由没有作出陈述。

《法官行为规范》第五十一条普通程序案件的裁判文书对事实认定部分的叙述

(一)表述客观,逻辑严密,用词准确,避免使用明显的褒贬词汇;

(二)准确分析说明各方当事人提交证据采信与否的理由以及被采信的证据能够证明的事实;

(三)对证明责任、证据的证明力以及证明标准等问题应当进行合理解释。

一审中,被上诉人的证据疑点重重、在合法性关联性真实性上都不具备,但是一审竟然采纳了被上诉人的所有证据, *** 人对于被上诉人的证据上诉人逐项质证,发表并提交了约5000字的质证意见,但一审判决对此没有作出任何解释,当然证据证明力、以及能够证明的事实也没有作出说明,明显违反法官行为规范,一审对证据的采信以及对事实的认定是错误的。

2、一审认定事实证据不足,事实不清。

首先:一审中关于被上诉人的《补偿安置方案征求意见稿》《征收补偿安置方案征求意见情况的公示》《补偿安置方案征求意见稿修改情况的公示》《中兴居委棚户区改造工程房屋摸底情况公示》等证据,被上诉人只是提供了文件本身,没有任何照片或视频或公证等予以证实这些材料已经张贴、公示, *** 人认为文件本身不足以证明这些材料确实已经张贴公告、故被上诉人没有依法张贴公告,且被上诉人没有提供证据证明其已经张贴公告,依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据。

关于被上诉人提交的音像资料,这些资料是在一审开庭当天提交的,上诉人根据行政诉讼法认为其超过举证期限,不予质证,该证据也没有进行播放和质证,一审竟然采纳,我认为违反《更高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》“ 第三十五条 证据应当在法庭上出示,并经庭审质证。未经庭审质证的证据,不能作为定案的依据。“的规定。

其次:一审在“本院认为”部分,对“事实认定”做了扩大。

一审“事实认定”部分并没有认定被上诉人房屋征收符合“专项规划”,以及“对被征收房屋及房屋附属物进行调查登记,调查登记的范围包含已确权和未确权的房屋和附属物,并且被告已经将该调查结果予以公示“,因为被上诉人是没有证据的,但本院认为部分却对未查明事实作出认定,明显错误。

第二、一审适用法律错误的问题

一审根据(鲁政字199797号)批复及《确定土地所有权和使用权使用权的若干规定》和《土地管理法实施条例》第二条第五项规定,以户口农转非为由认定涉案土地属于国有土地。

但国务院法制办公室、国土资源部作出关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见(国法函[2005]36号文)内容如下:

各省、自治区、直辖市人民 *** :   根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定,经国务院批准,现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项作如下解释:       一、该项规定,是指农村集体经济组织土地被依法征收后,其成员随土地征收已经全部转为城镇居民,该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。       二、本解释自公布之日起实施。

可见户口转变并不导致集体土地转为国有,还应当履行征收的法定程序,本案中兰陵县既没有给农民一分钱补偿,又没有要求农民向 *** 移交土地,土地仍然属于集体土地。

《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》已经废止,该规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》相违背,属于违反上位法。

第二焦点:征收补偿方案及征求意见是否合法合理

之一、被上诉人征收补偿方案实体内容不合法,不合理。

一审认为被上诉人征收补偿方案合理合法,但一审判决仅仅从补偿方案的制定程序方面进行了形式性的审查,对实体内容没有进行审查, *** 人认为房屋征收的主要争议即为征收补偿,征收补偿方案合实体内容、合法性应当作为征收决定案件重点审查内容,关于这一问题更高人民法院行政庭、山东省高级人民法院行政庭均在媒体发布:征收补偿方案问题“无论是有关征收决定的诉讼,还是有关补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查和实质审查相结合的原则,”,一审的做法显然是错误的。

本案中征收补偿方案存在严重问题有如下几点:

1、补偿方案违法规定对土地和房屋分开补偿、操纵干预评估机构评估,限制被征收人的应得补偿。 

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条房地产价格评估机构应当按照相关标准规范,如实出具评估报告。任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款  被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。 

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

我们都知道,我国法律的一贯原则是“房随地、地随房,房屋土地不可分离”,如果房屋离开土地那么房屋就是砖头、瓦块、钢筋、水泥,仅仅是一些建筑材料,不会具有市场正常价值,而被上诉人的征收补偿方案(第(一)项第3、第(三)项第1等条款)规定对于被征收房屋和土地是将房屋的土地分开补偿的,这样直接导被征收房屋仅仅能够补偿房屋建筑成本价值,而不能获得市场价值。

这样的规定显然违反了《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款“被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。”的规定;被上诉人做这样的方案,那么评估机构也只能按照房地分离的方式进行评估,这显然干涉评估机构的评估工作,

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条关于禁止干涉、限制评估机构正常评估的规定。

2、对土地使用权的补偿予以限制,被征收房屋和产权调换房实行不同评估标准。

被上诉人补偿方案第五条第(一)项第2规定:“对于房屋建筑容积率大于1的土地使用权不予补偿,房屋建筑面积不足10的,宅基地面积减去应补偿建筑面积部分,按照评估机构评估价格补偿。”

这种规定的结果就是,被征收人的房屋凡是盖楼房的,其两层以上的房屋,只能获得成本价无法获得市场价,比如你100平方米土地,建筑物160平方米,那么这60平方米被征收人只能获得建筑成本价格,我们房屋的价值构成为建安成本、土地、区位、增值收益等多种因素构成,那我们被征收人的补偿是不是客观上减少了很多?

而被上诉人提供的产权调换房,均属于17层高层楼房,其容积率远远大于1,但却所有建筑物都包含土地使用权价值,都是按市场价。

*** 人认为,这种对于被征收房屋和产权调换房实行不同的评估 *** ,明显违法,属于恶意限制被征收人应当获得的补偿,这样的方案也干扰了评估机构的正常评估。

3、将停工补助费按照更低标准,不符合被征收人实际损失情况。 

被上诉人补偿方案中第八条第四项第1关于停业补助费的规定为按照按照1300元/人/月,这是《山东省人民 *** 关于公布全省更低工资标准的通知》确定的临沂市更低工资标准,而实际上被征收人中员工工资均在3000元/月以上, *** 作此规定限制被征收人的正常收入,明显侵害权益,应当根据其实际工资计算。

4、高层公摊的价格问题

《临沂市房屋征收补偿暂行规定》:“高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积,满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算,再增加的建筑面积按市场价计算;套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。”

建安成本价即重置价,根据临沂市人民 *** 临政办发[2015]29号文件《临沂市人民 *** 关于调整青苗及地上附着物征收补偿标准的通知》,住宅楼的重置价为800-1200元/㎡,本案中,被上诉人的安置房为高层,但公摊部分按照1800元/㎡计算没有按照成本价格,而上诉人的房屋价格重置价只有400-500元/㎡,这个评估机构显然是受到了干涉,暗箱操作。

5、部分补偿标准由 *** 规定,违法。

被上诉人补偿方案规定:搬迁费由 *** 定价为8元/㎡,只有特殊设备才可以评估;装修为60元/㎡或30元/㎡。

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。“的规定。

而对于住改非房屋,更高只能增加20%的补偿,且不给停产停业损失,也不合理,停产停业是客观存在的,应当补偿;而房屋增值应当参照增值收益法或市场比较法评估,给予其合理的价值补偿。

6、补偿方案欠缺重要内容。

被上诉人制定的补偿方案欠缺《山东省国有土地上房屋征收与补

偿条例》第十三条要求的被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素,以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素。 

第二、征收补偿方案没有依法征求公众意见。

1、没有履行征求公众意见的法定程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定:“房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民 *** 。市、县级人民 *** 应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”

第十一条 市、县级人民 *** 应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

一审认为被上诉人公布了《征收补偿安置方案》征求意见稿,但该意见稿,并没有告知被征收人有发表意见的权利,发表意见的方式、渠道、、期限,这样的征求意见稿即使张贴也是没有任何意义的,被征收人无法发表意见。也许被上诉人认为其曾发布过《征求公众意见情况的通告》中告知了发表意见的权利,但该通告的发布时间为2015年5月11日,因被上诉人之前没有告知公众提出发表意见的权利和途径,故假设该通告存在的话,按照通告规定2015年5月16日截止,齐远远不足《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定的至少三十日。

另:被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素、以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素等,甚至于在补偿安置方案中都没有写,更不能征求公众意见。这些问题都与被征收人利益有重大关系,但被征收人都无法发表任何意见。

听证没有公开举行,没有公示和通知程序。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条旧城改建项目听证由市、县级人民 *** 应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案,被上诉人提供的证据来看,是由征收办公室组织,而且也没有修改补偿方案,不符合规定。

听证之前没有以公告方式告知,所以 *** 是否组织听证、何时组织听证,被征收人不知道,属于秘密进行,没有知情权那么也就没有了参与权,违反《山东省行政程序规定》第三十三条“决策事项承办单位应当在听证会举行15日前公告下列事项:(一)举行听证会的时间、地点;(二)拟作出行政决策的内容、理由、依据和背景资料;三)申请参加听证会的时间、方式。”的规定。

专家论证会没有专家,纯属走形式

一审认为,被上诉人召开专家论证会对征收补偿安置方案进行专

家论证,但专家论证参加人员都是什么人,县发改局、住建局、规划局、房产局、国土局、卞庄街道办事处等等吧,全部为县 *** 下属部门的工作人员,可以说没有一个人相关领域的专家,也没有一个也没有研究咨询机构人员,这些人有出具论证意见的资质和能力吗?这样的专家论证有什么意义?

另外仔细审查了一下,此论证报告中的依据:如占地面积、居民户数、宅基地数均与其他文件的数据不符合,且其所称有关征求意见的事项不存在。

《山东省行政程序规定》第三十条规定为“决策事项承办单位应当组织相关领域专家或者研究咨询机构,对重大行政决策方案进行必要性、可行性、科学性论证。专家论证意见应当作为 *** 决策的重要依据。”可见这个论证参与的程序、人员以及引用的数据全是违法和错误的,结果能正确吗?

3、一审认定没有根据。

这个征收补偿方案存在这么多严重的问题,而一审却认为被上诉人履行了征求公众意见的程序和听证程序,可见一审纯粹是走形式,庭审质证意见不予答复、辩论意见避重就轻、实体问题不予审查、程序上只看有无不看内容,这样的判决能够正确吗?我认为完全错误,不仅错在了表面上,而且错在骨髓里,一审法官欠缺法治精神。

第三焦点、征收程序是否合法

之一、没有对被征收房屋进行调查登记和公示。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定:“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿与补偿条例》第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

1、被征收房屋调查登记结果必然错误。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条,确定征收范

围之后就应当发布暂停办理相关手续的通知,本案被告在2015年4月21日才发布通知,要求停止办理建设、工商等相关手续,而此时被上诉人所称的摸底调查已经实施完毕,发布停止办理相关手续的通知已经毫无意义,而通知之前征收范围内改建、扩建、加建也必然会会发生,摸底的结果显然不是最终结果,所以调查登记相当于没有履行,因为他没有调查最终的结果。

2、在作出《房屋征收决定》前,没有对征收范围内的房屋调查登记结果进行公示。

本次征收没有对被征收房屋调查登记结果公示,这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利,征收决定做出程序明显违法。被上诉人没有证据证实,应承担举证责任。

第二、在作出《房屋征收决定》前,没有对未经登记的建筑进行调查、认定和处理,程序违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:“市、县级人民 *** 作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

《山东省人民 *** 关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知》第二条规定:“作出房屋征收决定前,市、县级人民 *** 应当组织规划、国土资源、住房城乡建设、城市管理和行政执法等部门对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理,并出具相关法律文书。” 

本次征收区域因历史原因社会原因,存在大量未经登记的建筑,而被申请人没有对因历史社会原因形成的未经登记建筑做出认定,一律按照违章建筑给予对待,这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利,征收决定做出程序明显违法。 

第三、不具有合法的社会稳定风险评估。

《国有土地上房屋征收补偿条例》第十二条“市、县级人民 ***

作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经 *** 常务会议讨论决定。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿条例》第十五条:市、县级人民 *** 作出房屋征收决定前,应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证,形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。  房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经 *** 常务会议讨论。   作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

《山东省行政程序规定》第二十九条 决策事项承办单位应当对重大行政决策方案进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估;未经风险评估的,不得作出决策。

1、被上诉人的社会稳定风险评估没有经过县 *** 常务会议讨论决定,本案被征收人360多户,(当时生效的《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》规定:“  一次性连片征收涉及300户以上或建筑面积3万㎡以上的,须经县(区)人民 *** 常务会议研究决定。涉及户数较少但情况特殊的,也需经同级人民 *** 常务会议研究决定。”)可见应当经县 *** 常务会议讨论决定,而本案中社会稳定风险评估没有经过县 *** 常务会议通过,被上诉人提交的会议纪要显示,常务会议并没有针对社会稳定风险问题进行决定、决策

2、被上诉人提供的社会稳定风险评估报告系 *** 局作出, *** 局并非作出征收决定的市县人民 *** ,不具有主体资格,故属于无效文件。

第四焦点:征收是否符合规划和计划

之一、不符合四规划一计划,专项规划无证明文件。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条依照本条例第九条规定征收房屋的,由 *** 确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序,说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形,并提交发展改革、国土资源、城乡规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。

因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外,还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

本案中被上诉人提供的国土资源局证明、规划局证明仅仅是现有被征收房屋“占地面积180亩“”总建筑面积12万平方米”的情况。

这些证明文件对于棚户区改造工程是否符合土地利用总体规划、城乡规划并没有作出答复,但一审判决竟然对证据作出扩大解释。

特别是“专项规划”的规划的问题,人家被上诉人没有提供任何证据予以证明,依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据,但是一审判决竟然认为其符合专项规划。

第五焦点、征收补偿安置资金是否专户、到位

之一、作出征收决定前补偿安置资金没有到位。

被上诉人提供补偿安置资金到位证明是一份由财政局证明国家金库兰陵支库存有23亿的证明,国家金库其实就是国库吗,根据《国家金库管理条例》,国库的职能就是管理国家财产、执行预算决算支出收入,说白了这23亿就是放在财政上的钱根本就没有往征收补偿专户划拨,这怎么能叫资金到位呢?这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定是截然相反的。

被上诉人连征收补偿专项账户都没有设立,一审法院竟然认为补偿安置资金足额到位,简直不可思议,一审的理由是什么吗?是绝大多数人已经签订协议,这其实是以结果来倒原因,相当于拿事后的补偿协议来证明前期的补偿决定合法,这违反行政诉讼证据证据证明原则,但即使如此也不符合专户储存,专款专用的规定,如果法院这么审案子,以后行 *** 征收都可以不设立征收补偿专项账户。 

第二、安置房源不存在

该房源目前尚未取得国有土地使用权,以及相关建设施工的手续,之后土地是否能够开工建设具有不确定性;

规划部门并非房屋土地管理部门,无权单独出具房源证明;

根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》“第二十四条第二款因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的人民 *** 应当提供改建地段或者就近地段的房屋;第二十六条  之一款被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民 *** 应当直接配租、配售保障性住房,不再轮候。”的规定以及被告证据10《关于公布2015年城镇保障性安居工程任务分解落实项目(之一批)的通知》,应当在原址还迁。  

以上 *** 意见,请予以充分考虑,谢谢。

*** 人:王卫洲 ,北京万典律师 事务所

2016年9月22日

在拆迁时,房屋装饰装修费用应该给予补偿。对于被拆迁房屋装修装饰的补偿数额,可以先由拆迁人和被拆迁人协商确定;如果协商不成,拆迁人和被拆迁人通过委托评估确定。

房屋拆迁补偿流程

(一)拆迁人申领房屋拆迁许可证。

(二)房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告。

(三)房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。

(四)确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言,对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差,被拆迁人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被拆迁人不能选择,或只作货币补,或只作房屋产权调换、结算价差。

(五)拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议(协议拆迁)。

(六)裁决拆迁。

(七)强制拆迁。强制拆迁前拆迁人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。

房屋拆迁补偿方式

一、货币补偿

对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

二、产权置换

被征收的房屋价值和用于产权调换的房屋的价值均由有相应资质的评估机构按照房屋征收评估规则评估确定。

签订房屋拆迁补偿协议的注意事项有哪些

1、拆迁方提出的奖励期问题

许多拆迁方为了让被拆迁者更快的签约往往会规定一个奖励期限,在这个期限里签约的业主可以多得到一些补偿。但事实上拆迁方提出多个奖励期补偿递减的情况并不常见,后签约的业主们往往能得到更多的补偿。虽然如此,现在的拆迁方大多只规定一个奖励期了。

2、回迁安置房的选择

拆迁方往往会告诉被拆迁者如果先与他们签约就能优先选择回迁安置房,这也就意味着被拆迁者可以选到相对更好的房子。

但事实上并非如此,对于拆迁方来说,为了追求更高的经济利益,他们往往会在被规划为回迁安置房的土地上建部分的商品房以供销售。而开发商会先将较差的户型卖出,相对来说比较好的户型往往会等到最后。

所以,问题的关键在于能选到什么样的房子而不在于能不能选到房子,不存在拆迁之后,房主无法安置的问题。

3、签约中注意谈判地位和合同细节

签约中被拆迁者应该注意的就是自身的谈判地位和合同的细节等等问题。

拆迁开始了,如何处理好企业承租方与出租方的关系

(一)兼顾利益为上策

首先要确定的一点就是拆迁的利益不仅仅是属于任何一方主体的,不仅属于出租方也是属于承租方的,除非在拆迁前已经在双方的租赁协议里就补偿权益进行了不公平约定,也就是补偿利益都属于出租方,与承租方没有任何关系,否则如果仅仅是约定了分配比率,那不管作为哪一方都在拆迁补偿里享有权益,都应该主动努力的去争取、照顾另一方的利益。

只有明白这一点,才能同舟共济将蛋糕做大,我相信我们做企业的都会算这笔账,比方总体利益是100万,那么你就是争取到百分之九十那也只有九十万,如果你把蛋糕做大到500万,你即便是只占百分之十那也是五十万。所以兼顾利益,共同努力将蛋糕做大是上策。

(二)多加配合是朋友

商场上有句话说:只有永远的利益,没有永远的朋友。我认为放在拆迁中是有局限性的,朋友就是利益,拆迁中你的朋友只有一种,那就是和你利益相关的主体,承租方和出租方是息息相关的,荣辱与共的,一定要注意好配合,拆迁方在这个时候往往会采取的招数就是分裂承租和出租方的关系,先让你们起内讧,这样拆迁方才能渔翁得利。所以我们不能上这个当,我们应该在全盘考虑的基础上,充分配合,互相争取利益更大化。

(三)一致对外是原则

承租方和出租方在面对拆迁时,不管是心理上还是行动上,一定要做到两个拳头握一起,一致对外逞英雄。哪里是外?谁要剥夺你们共同利益,谁就是外。只有共同努力,共同守住企业,才能争取到最合理的补偿。

(四)利益分配显身手

拆迁结束了,蛋糕的大小确定了,这个就到了如何分配蛋糕的时候了?怎么分配呢?法律的规定是有约定按约定,没有约定的双方协商确定,实在无法确定双方就起诉由法院判定。那这个时候你们双方共同把蛋糕做大了,怎么分配你们自己就看着办吧。当然,为了避免不必要的麻烦,双方也可以事先约定相关的分配比例。

是否有补偿主要看两件事:

之一,该房屋是否为合法房屋,土地、房屋是否有证件,如果是经营用房,有没有营业手续。这关乎到能不能补偿,补偿多少得问题。

第二,该房屋的所有权明确,没有纠纷。如果该房屋就是你的,房产证上也是你的名字,那你拿补偿没有问题。因为法律规定,房屋拆迁的补偿就是给房屋的所有权人的。

至于具体能补偿多少,一是看当地的补偿方案,一是看按照方案评估是多少。

门面房拆迁,租户有一定补偿。

门面房商铺拆迁,租户会有面临损失,房屋拆迁补偿是给房主的,但租户也会有一些适当的赔偿,一般包括以下几部分:

1、装饰装修补偿

租赁合同约定或经过房东同意后,租户对房屋进行装饰装修构成添附,实际上增加了房屋价值。经营性用房还可能进行多次的装饰装修,整体算下来也是一笔不小的数目。

对于这部分损失在房东领取的征收补偿款中一般也有具体表现,租户有权要求获得房东的这部分补偿。特别需要注意的是保存装饰装修的证据,这关系到自己主张的损失能有多少得到支持。

2、停产停业损失

停产停业损失是《征收补偿条例》明确规定的补偿范围之一。这部分补偿因为与生产经营的事实存在紧密的联系,所以应当由实际的生产经营者取得。

生产经营也以合法为前提,租户一般需要对房屋用途、营业执照、纳税举证来证明自己有取得补偿的资格。再来需要举证自己的实际损失,停产停业只包含实际损失而不包含没有发生的预期收益。

3、搬家/设备搬运补偿

租赁期届满前征收意味着租户要面临无预先准备的搬迁,伴随有额外的支出。除了寻找新的住所或生产、营业场所需要花费大量的时间精力,居住性用房租户需要搬家,而生产经营性用房租户还面临设施、设备的搬运,有些无法搬运的设备也可能面临毁损,这些都是租户承担的损失。

故租户有权要求获得征收补偿款中的相关部分。值得一提的是,搬家、设备搬运的补偿不同于《征收补偿条例》中规定的搬迁、安置补偿,二者不可混为一谈。

希望对您有帮助。